Grundsätzlich muss der Störende schuldhaft gehandelt haben. Dabei hat jeder Vertragspartner für seine Erfüllungsgehilfen einzustehen.
Definition Erfüllungsgehilfe
Erfüllungsgehilfen des Mieters in dessen Verhältnis zum Vermieter sind Familienangehörige und Gäste sowie Personen, die fortlaufend Dienste oder Arbeitsleistungen in den Mieträumen erbringen.
Hierbei kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass er auf das Verhalten dieser Personen keinen Einfluss habe.[1] Dies war bisher praktisch einhellige Meinung in Literatur und Rechtsprechung. Das KG Berlin hat zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters) eine andere Ansicht vertreten.[2] Danach erfordert diese Bestimmung ein eigenes Verschulden des Mieters und schließt damit die Zurechnung des Verschuldens von Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB aus. Das Gericht führt zur Begründung aus, dass die Vorschrift ein eigenes Verschulden des Mieters voraussetzt. Eine (Gefährdungs-)Haftung des Mieters für Erfüllungsgehilfen entspricht nicht dem Tatbestandsmerkmal des Verschuldens. Das Gericht führt weiter aus, dass der Vermieter durch diese Rechtsmeinung nicht unzumutbar belastet wird, denn wiederholtes und damit für den Mieter erkennbares und von ihm zu unterbindendes etwaiges künftiges Fehlverhalten seines Erfüllungsgehilfen kann zur Bejahung eines eigenen Verschuldens des Mieters führen. Die Entscheidung ist praxisfremd und vermag nicht zu überzeugen.
Der BGH urteilte strenger: In dem von ihm entschiedenen Fall hatte der Lebensgefährte einer Mieterin den Hausfrieden gestört, in dem er mehrfach Mitbewohner bedroht und beleidigt hat (u. a. "Du Arschloch"). Der Lebensgefährte war häufiger Besucher der Mieterin, kein dauerhafter Mitbewohner. Der BGH urteilte, dass sich die Mieterin das Verschulden ihres Lebensgefährten als Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB zurechnen lassen muss. Dazu zählen alle Besucher, die sich mit dem Einverständnis des Mieters in der Wohnung aufhalten.[3]
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