Stimmrechtsausschluss des Verwalters bei seiner Entlastung verbietet auch Abstimmung als Vertreter von Eigentümern

Normenkette

§ 25 Abs. 5 WEG

Kommentar

Auch als Vertreter von Wohnungseigentümern kann der Verwalter an der Abstimmung über seine Entlastung nicht teilnehmen; dies ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG. Eine Interessenkollision, die durch diese Vorschrift verhindert werden soll, besteht auch bei vertretungsweiser Stimmrechtsausübung.

Es ist hier auch auf den Rechtsgedanken des § 47 Abs. 4 GmbHG abzustellen, der einen allgemeinen Rechtsgrundsatz enthält. Kein Betroffener soll als Richter in eigener Sache tätig sein. Da der WE-Verwalter treuhänderischer Sachwalter über fremdes Vermögen ist, muss er als Betroffener von der Mitwirkung an seiner eigenen Entlastung noch eher ausgeschlossen sein als der Gesellschafter einer GmbH. Auch das Stimmrecht der vollmachtgebenden Eigentümer ist insoweit nicht beschnitten, sondern nur beschränkt hinsichtlich der Freiheit der Wahl eines Vertreters (zu diesem Punkt der Entlastung Wahl eines anderen Vertreters). Die Befangenheit des Verwalters begründet nämlich seine Inkompetenz, an der Entscheidung über seine Entlastung mitzuwirken.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 12.09.1988, 24 W 5887/87, NJW-RR 1989, 144)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Mit dieser Entscheidung schließt sich das KG Berlin der h.R.M. an. [Die Entscheidung entspricht auch heute der h.R.M.].

Mich überzeugt allerdings die entsprechende, sehr weitgehende Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG in diesen Fällen nicht, ebenso auch nicht eine Analogie zum GmbH-Gesetz. Geben Wohnungseigentümer weisungsfrei einem Verwalter Vollmacht, die eigene Stimme in freier Entscheidung durch den Vertreter ausüben zu lassen, muss m.E. dieser Wille der Eigentümer respektiert werden (auch zur Frage der Verwalterentlastung). Auch eine Beschränkung in der Freiheit der Wahl eines Vertreters stellt eine Stimmrechtsausübungseinschränkung dar.

Solche Stimmrechtsausschlüsse von Vertreterstimmen, wie im vorliegenden Fall, können nun nicht selten sogar zu einer Versammlungsbeschlussunfähigkeit führen (so zumindest nach ständiger Rechtsprechung des BayObLG, vgl. NJW-RR 87, 595 und BayObLG, Entscheidung vom 09.06.1988, 2 Z 40/88; anderer Ansicht jedoch KG Berlin, OLGZ 74, 419 und vom 16. 9. 1988, NJW-RR 89, 17). Zumindest nach Meinung des BayObLG müsste insoweit eine Wiederholungsversammlung stattfinden, vielleicht auch nur zu dem einzigen Tagesordnungspunkt "Genehmigung der Abrechnung und Entlastung des Verwalters". Die Probleme stellen sich sehr häufig bei Eigentumswohnanlagen mit Kapitalanlegereigentümern, die oft weit vom Ort der Anlage entfernt wohnen und durch Stimmrechtsvollmacht an einen Verwalter diesem uneingeschränktes Vertrauen entgegenbringen (oftmals ganz bewusst nach Vorprüfung von Abrechnungsunterlagen).

Aufgrund der h.R.M. empfiehlt es sich also in Zukunft nicht mehr, für die ordentliche jährliche Eigentümerversammlung Verwalter zu bevollmächtigen, da in diesen Versammlungen i. d. R. über Abrechnung und Entlastung Beschluss gefasst wird. Vollmachten je nach Beschlussgegenstand an unterschiedliche Bevollmächtigte zu geben, dürfte in der Praxis kaum Schule machen. Ausdrückliche Stimmrechtsweisungen müssten allerdings m.E. ähnlich einem schriftlichen Abstimmungsvotum im Eigentümerkreis Berücksichtigung finden, wohl auch beweisbare mündliche Weisungen, wenn nicht schriftliche Vollmacht ausdrücklich vereinbart sein sollte.