Auch wenn das gesetzlich angeordnete Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Vereinbarung (etwa durch das Wert- oder Objektprinzip) ersetzt wurde, war vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 zu beachten, dass bei einer Beschlussfassung nach den Bestimmungen der §§ 16 Abs. 4 Satz 1 und 22 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. zwingend das Kopfstimmrecht zur Anwendung kommen musste. Ein unter Missachtung des Kopfstimmrechts gefasster Beschluss war in diesen Fällen zwar nicht nichtig, allein wegen dieses formellen Mangels u. U. jedoch erfolgreich anfechtbar.
Änderung durch WEMoG
Beide Bestimmungen gelten nicht mehr. Das durch das WEMoG reformierte Wohnungseigentumsgesetz kennt keine Regelungen mehr, die eine Abstimmung nach dem Kopfprinzip anordnen. Stets ist vielmehr das abweichend durch Vereinbarung geregelte Stimmprinzip maßgeblich.
Dies gilt auch im Fall des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Nach dieser Vorschrift werden die Kosten einer Maßnahme der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums unter allen Wohnungseigentümern umgelegt, wenn mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme votieren und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Bei der Bemessung der Mehrheit der abgegebenen Stimmen ist das vereinbarte oder gesetzlich geltende Stimmrecht maßgeblich. So sich das Stimmrecht nach dem Wertprinzip richtet, also nach Miteigentumsanteilen, müssen die in der beschlussfassenden Versammlung abgegebenen Stimmen mehr als 2/3 der Miteigentumsanteile repräsentieren und darüber hinaus die Hälfte der (Gesamt)Miteigentumsanteile der Wohnanlage.
Mehrheitserfordernisse
Die Wohnanlage besteht aus 24 Wohnungseigentumseinheiten. Die Einheiten der Wohnungseigentümer A, B und C repräsentieren jeweils 100/1.000 Miteigentumsanteile, diejenigen von 9 weiteren Wohnungseigentümern jeweils 45/1.000 Miteigentumsanteile. In einer Eigentümerversammlung stimmen diese Wohnungseigentümer für eine Überdachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage. Die Kosten sind unter allen Wohnungseigentümern zu verteilen, da die doppelt qualifizierte Mehrheit des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erreicht ist. In der Versammlung wurden 705/1.000 Stimmanteile für die Maßnahme abgegeben, also mehr als 2/3. Diese repräsentieren auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile.
Das vereinbarte Stimmrecht ist in allen Fällen, also auch dann maßgeblich, wenn die Wohnungseigentümer etwa über
- die Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG[1],
- die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG[2],
- die mehrheitliche Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG im konkreten Einzelfall,
- Regelungen nach § 28 Abs. 3 WEG und
- die Bestellung oder Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 und Abs. 3 WEG[3]
beschließen.
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