Steuerrechtliche Haftungsfallen für den Anwalt bei der B ... / 1.7 Übergang des Familienwohnheims im Erbfall

An Ehepartner (eingetragenen Lebenspartner) kann für den Fall des Todes das selbst genutzte Familienwohnheim steuerfrei zugewendet werden.^[1] Allerdings muss der Erblasser darin bis zum Tod gewohnt haben bzw. muss an der Selbstnutzung aus zwingenden Gründen verhindert gewesen sein (Pflegefall mit Pflegestufe III). Auf den Wert und die Größe der Immobilie kommt es dabei nicht an. Der Wunsch, in eine "altersgerechte" Wohnung zu ziehen, ist kein Härtefall im Sinne der Selbstnutzungsklausel.

Nutzung darf nicht vor Ablauf von 10 Jahren aufgegeben werden

Der überlebende Ehepartner bzw. Lebenspartner muss das Familienheim auch tatsächlich sofort weiter selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen.^[2] Das Familienwohnheim muss Mittelpunkt des familiären Lebens bleiben. Gibt er diese Nutzung innerhalb von zehn Jahren auf (Verkauf, Vermietung oder Verwendung als Zweitwohnsitz), entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend vollständig (Fallbeil-Wirkung).

Diese Rechtsfolge tritt jedoch dann nicht ein, wenn zwingende Gründe für die Aufgabe der Nutzung vorliegen, d. h. wenn der überlebende Ehepartner selbst zum Pflegefall wird und in ein Pflegeheim muss. Falls der überlebende Ehepartner (Witwer) innerhalb der Zehnjahresfrist verstirbt, müssen auch dessen Erben die Erbschaftsteuer des zweitversterbenden Ehepartners nicht nachzahlen.

Ist das Eigenheim noch mit Schulden belastet, kann der überlebende Ehe-/Lebenspartner diese nicht als Verbindlichkeiten abziehen, soweit die Immobilie steuerbefreit ist.^[3]

Die Steuerbefreiung^[4] für das Familienwohnheim besteht unabhängig vom persönlichen Freibetrag^[5] und auch neben dem besonderen Freibetrag.^[6]

Der Wert der Immobilie bzw. des selbst genutzten Teils ist für die Steuerfreiheit ohne Belang, sodass auch eine "Luxusvilla" Gegenstand dieser Privilegierung sein kann, ohne dass eine Angemessenheitsprüfung seitens des Finanzamtes in Betracht kommt. Auch die Vorschrift über die Zusammenrechnung mit Vorschenkungen innerhalb von zehn Jahren gem. § 14 ErbStG findet keine Anwendung.

Aufgrund des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG gilt eine Steuerfreistellung bzgl. des Familienwohnheims im Erbfall auch für Kinder und Enkel (soweit deren Eltern bereits verstorben sind). Diesen kann unter den gleichen Voraussetzungen wie beim Ehepartner das selbst genutzte Wohneigentum steuerfrei zugewendet werden. Allerdings wird die Steuerfreistellung auf eine Wohnfläche der Wohnung des Erblassers von 200 m² begrenzt. Darüber liegende Flächen müssen die Erben dann voll versteuern.

Der Anwendungsbereich des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG muss restriktiv gehandhabt bzw. beurteilt werden. Daher ist der Wortlaut des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG dahin gehend auszulegen, dass nur das grundbuchrechtlich erfasste Grundstück steuerbefreit ist, auf dem sich das Familienheim befindet. Nicht begünstigt sind jedoch angrenzende (unbebaute, grundbuchrechtlich eigenständige) Grundstücke, selbst wenn eine wirtschaftliche Einheit zwischen dem mit einem Familienheim bebauten Grundstück und dem unbebauten Nachbargrundstück vorliegen würde.^[7]

Nur die Grundfläche des mit dem Familienheim bebauten Flurstücks oder bei größeren Flurstücken eine angemessene Zubehörfläche unterfällt dem verfassungsrechtlichen Schutz des gemeinsamen familiären Lebensraums und ist erbschaftsteuerlich begünstigt.^[8]

Die Steuerbefreiung als Familienheim kommt nur für ein einziges Objekt in Betracht. Dies gilt sowohl bei gleichzeitiger Eigennutzung mehrerer Immobilien durch den Erblasser zu seinen Lebzeiten als auch im Falle zeitlich aufeinander folgender Eigennutzung verschiedener in seinem Eigentum stehender Immobilien.^[9]

Der Erwerb von Wohnungseigentum von Todes wegen durch ein Kind ist nicht steuerbefreit, wenn das Kind die Wohnung nicht selbst nutzt, sondern unentgeltlich einem Dritten zur Nutzung überlässt. Das gilt auch bei einer unentgeltlichen Überlassung an nahe Angehörige.^[10] Der BFH hat darüber entschieden, dass es Voraussetzung für die erbschaftsteuerliche Freistellung eines teilweise selbstgenutzten, teilweise vermieteten Familienheims im Falle einer Erbauseinandersetzung ist, dass der Erbe innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall die Absicht zur Selbstnutzung der Wohnung fassen und durch den Einzug in die Wohnung tatsächlich umsetzen muss. Der Erwerber muss die Wohnung unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmen. Unverzüglich erfolgt eine Handlung nur, wenn sie innerhalb einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Prüfungs- und Überlegungszeit vorgenommen wird. Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von 6 Monaten nach dem Erbfall. Zieht der Erwerber innerhalb dieses Zeitraums in die Wohnung ein, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass eine unverzügliche Bestimmung der Wohnung zur Selbstnutzung als Familienheim vorliegt. Wird die Selbstnutzung der Wohnung erst nach Ablauf von 6 Monaten aufgenommen, kann ebenfalls eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. Allerdings muss der Erw...