Steuerliche Seite der Insta... / 2.3 Die zutreffende Behandlung beim Eigentümer
 

Rz. 1058

Für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen aus den während des Kalenderjahrs geleisteten Wohngeldzahlungen (Vorauszahlungen zuzüglich Nachzahlungen abzüglich erhaltener Erstattungen für frühere Jahre) die Beiträge für die Instandhaltungsrücklage ausgesondert werden. Der verbleibende Betrag ist in Zeile 47 (Verwaltungskosten) der Anlage V zur Einkommensteuererklärung mit dem Vermerk "Wohngeld ohne Instandhaltungsrücklage" einzutragen.

 
Wichtig

Daneben darf keineswegs vergessen werden, die aus der Rücklage bezahlten Reparaturkosten als Erhaltungsaufwendungen in Zeile 39 der Anlage V zur Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend zu machen.

 
Hinweis

Finanzbeamte kürzen zwar bei der Einkommensteuerveranlagung das Wohngeld um die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage, die vom Verwalter aus dem Rücklagetopf bezahlten Reparaturen werden aber nicht als Erhaltungsaufwendungen berücksichtigt. In diesem Fall heißt es Einspruch einlegen und die Berichtigung des Steuerbescheids beantragen. Ein späterer Antrag hat normalerweise wenig Aussicht auf Erfolg.

 
Praxis-Beispiel

Der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung stellt einige Zeit nach Rechtskraft seines Einkommensteuerbescheids fest, dass er in seiner Einkommensteuererklärung die aus der Instandhaltungsrücklage bezahlten Reparaturkosten nicht als Werbungskosten geltend gemacht hat. Er beantragt daraufhin beim Finanzamt die Berichtigung der Einkommensteuerveranlagung nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO (Anmerkung: Nach dieser Vorschrift sind Steuerbescheide aufzuheben oder zu ändern, soweit Tatsachen oder Beweismittel dem Finanzamt nachträglich bekannt werden, die zu einer niedrigeren Steuer führen und den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden daran trifft). Das Finanzamt lehnt diesen Antrag ab. Auch beim Finanzgericht hat der Steuerpflichtige keinen Erfolg. Das Gericht hielt es für grob fahrlässig, wenn ein Wohnungseigentümer, dem die jeweiligen Abrechnungen des Hausverwalters vorlagen, die aus dieser Abrechnung klar und eindeutig hervorgehenden Beträge nicht in das Steuererklärungsformular übernommen hat. Dabei handle es sich nicht um ein bloßes Versehen oder Vergessen, denn der Kläger hatte in den entsprechenden Spalten des Steuererklärungsformulars sowohl Erhaltungsaufwendungen als auch Wohngeld als Werbungskosten eingetragen. Das Nichterfassen des Rücklagenverbrauchs in den Steuererklärungsformularen stellt nach Auffassung des Gerichts keine gewöhnliche Fahrlässigkeit dar. Denn dieser Posten ist offen in einem Betrag in den jeweiligen Verwalterabrechnungen aufgeführt.

 

Rz. 1059

Sonderumlage

Die Rechtsprechung des BFH zur Instandhaltungsrücklage ist auch auf Sonderumlagen anzuwenden. Daran ändert auch die besondere Zweckbindung der Sonderumlagen für bestimmte Baumaßnahmen nichts. Denn ebenso wie bei herkömmlichen Instandhaltungsrücklagen dienen die Sonderumlagen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Rechtlich besteht kein Unterschied, ob die Beiträge für ein bestimmtes Instandsetzungsprojekt gezahlt werden oder für die Ansammlung von Beträgen für allgemeine Instandhaltungsmaßnahmen. Die Zahlungen sind jeweils Vorschüsse für die zukünftige Instandhaltung des Gebäudes.

 

Rz. 1060

Die Sonderumlage ist auch nicht im Zeitpunkt der Veräußerung der Wohnung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Vor der Verausgabung durch den Verwalter handelt es sich bei dem Guthaben aus der Instandhaltungsrückstellung um eine mit einer Geldforderung vergleichbare Vermögensposition. Diese Vermögensposition geht durch den Verkauf der Wohnung auf den Erwerber über, weil er nunmehr als Wohnungseigentümer die Verwendung der bereits angesammelten Instandhaltungsrückstellung verlangen kann, unabhängig davon, ob er sie selbst eingezahlt hat.

 
Praxis-Beispiel

A zahlt am 14.3.2009 eine von der Eigentümerversammlung beschlossene Sonderumlage für eine Sanierung der Gebäudefassade in Höhe von 20.000 EUR. Zum 1.7.2009 veräußert A die Wohnung an B. In der Verwalterabrechnung wurde die Sonderumlage als Zuführung zu den Rücklagen ausgewiesen. Bis zum 30.6.2009 wies die Abrechnung einen anteiligen Rücklagenverbrauch in Höhe von 5.000 EUR aus. Nur diesen Betrag erkannte das Finanzamt als Werbungskosten bei A an. Auch beim Finanzgericht hatte der Steuerpflichtige im Beispielsfall keinen Erfolg. Die eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde wurde vom BFH als unbegründet zurückgewiesen.

 

Rz. 1061

Abgrenzung Erhaltungs-/Herstellungsaufwand

Werden aus der Rücklage Aufwendungen bezahlt, die steuerlich als Herstellungskosten zu behandeln sind, so können sie nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werde. Es erhöht sich lediglich die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen entsprechend.

In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage müsste der Verwalter die Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten trennen. Dem Verwalter wird praktisch zugemutet, die Entscheidung darüber zu treffen, o...

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