Steuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen Angehörigen

Zusammenfassung

Überblick

Steuerzahlern steht es grundsätzlich frei, ihre Rechtsverhältnisse steuerlich möglichst günstig zu gestalten. Dieser anerkannte Grundsatz gilt auch für Mietverträge zwischen Angehörigen. Dennoch nehmen die Finanzämter Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen besonders kritisch unter die Lupe, insbesondere bei der verbilligten Vermietung.^[1] Wer sich jedoch an die von der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) aufgestellten Regeln hält, hat nichts zu befürchten.

In diesem Beitrag sind die wichtigsten Grundsätze für die Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen nach dem derzeitigen Stand der Rechtsprechung und den Anweisungen der Finanzverwaltung dargestellt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Grundsätze für die steuerliche Anerkennung von Vertragsverhältnissen beruhen ausschließlich auf der Rechtsprechung des BFH und den Anweisungen der Finanzverwaltung.

§ 21 Abs. 2 EStG

Jahressteuergesetz 2020

Häufig verweisen die Finanzämter bei Ablehnung eines Mietverhältnisses auf die Vorschrift des § 42 AO (Gestaltungsmissbrauch).

Die häufigsten Fallen

• Die getroffenen Vereinbarungen müssen eingehalten werden, da ansonsten die Anerkennung des Mietverhältnisses gefährdet ist.
• Bei einer Befristung des Mietvertrags wird das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht infrage stellen und eine Totalüberschussrechnung verlangen.
• Ungewöhnliche Gestaltungen machen das Finanzamt misstrauisch.

[1]

S. Die verbilligte Vermietung von Wohnungen

1 Vorbemerkungen

Kritische Finanzbeamte

Die Vermietung von Gebäuden und Wohnungen an Angehörige ist noch eine der wenigen Möglichkeiten für Haus- und Wohnungseigentümer, auf legale Weise Steuern zu sparen. Grundsätzlich ist es steuerrechtlich nicht verboten, mit Angehörigen ein Mietvertrag abzuschließen, der steuerrechtlich für den Vermieter steuergünstig ist. Das Finanzamt prüft bei solchen Gestaltungen aber regelmäßig, ob die Vereinbarung so gestaltet ist, dass die Einnahmen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind oder ob die Einnahmen der privaten Vermögensebene zugeordnet werden müssen.

Vorsicht!

Die ursprünglich übertrieben strenge Rechtsauslegung durch den BFH und die Finanzverwaltung, nach der schon Kleinigkeiten zur Versagung der Anerkennung von Mietverhältnissen führten, hat sich inzwischen zu Gunsten der Steuerzahler gewandelt. Dennoch muss davor gewarnt werden, die Einhaltung der jetzt gültigen Regeln auf die leichte Schulter zu nehmen, um die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses nicht zu gefährden.

2 Wer wird als Angehöriger angesehen

Zunächst muss aufgeklärt werden, wer alles zu den Angehörigen eines Vermieters gehört. Natürlich gehören alle natürlichen Personen dazu, mit denen der Vermieter in einem Verwandtschaftsverhältnis steht. Dies sind:

• Ehegatte,
• Kinder und Enkelkinder,
• Eltern.

Gesellschaften als Mieter

Aber auch eine Kapital- oder Personengesellschaft des Vermieters kann als "nahe Angehörige" angesehen werden. Voraussetzung ist hierbei, dass der Vermieter die beherrschende Stellung in der Gesellschaft hat.

3 Steuervorteil durch Vermietung an Angehörige

Worin besteht der Steuervorteil bei Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses an Angehörige und wann lohnt sich eine solche Vermietung?

Vermietung als Nachteil

Die Vermietung an Angehörige lohnt sich aus steuerlicher Sicht nur, wenn die Werbungskosten höher sind als die erzielten Einnahmen, denn die sich dann ergebenden negativen Einkünfte mindern das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerschuld. Je höher die negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind, umso vorteilhafter ist die Vermietung gegenüber einer unentgeltlichen Überlassung.

Sind die Mieteinnahmen höher als die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten, hat der Vermieter positive Einkünfte, für die er Einkommensteuer bezahlen muss. In einem solchen Fall besteht kaum eine Gefahr, dass das Mietverhältnis vom Finanzamt nicht anerkannt wird.

Aus steuerlicher Sicht ist bei positiven Einkünften eine unentgeltliche Überlassung vorzuziehen, denn für eine unentgeltlich überlassene Wohnung muss weder vom Nutzenden noch vom Überlassenden ein Nutzungswert versteuert werden.

Praxis-Beispiel

Verbilligt vermieten oder unentgeltlich überlassen?

A erwirbt im Jahr 2020 eine Eigentumswohnung, in die seine Mutter einzieht. Das zu versteuernde Einkommen des A liegt bei 61.355 EUR. Was ist günstiger: vermieten oder unentgeltlich überlassen?

Bei Vermietung ergeben sich unter Ausnutzung aller Vergünstigungsmöglichkeiten (verbilligte Vermietung mit etwas mehr als 66 % der ortsüblichen Miete, Gebäudeabschreibung, voller Werbungskostenabzug der Schuldzinsen und anderen Aufwendungen) negative Einkünfte von rd. 5.000 EUR. Die Einkommensteuerersparnis beträgt bei einem Steuersatz von 20 % rund 1.000 EUR im Jahr.

Für A ist die Vermietung gegenüber einer unentgeltlichen Überlassung vorteilhafter.

Mindestmietzeit

Die Vermietung oder die unentgeltliche Überlassung muss nicht für eine bestimmte Mindestzeit beibehalten werden. Ist der Mietvertrag allerdings befristet (z. B. auf 3 Jahre), besteht die Gefahr, das...