Fremdvergleich

Schließen fremde Dritte einen Mietvertrag, kann im Regelfall davon ausgegangen werden, dass Leistung und Gegenleistung aufgrund der Interessengegensätze gegeneinander abgewogen sind. Dies kann bei nahen Angehörigen nicht ohne Weiteres unterstellt werden. Mietverträge zwischen nahen Angehörigen müssen daher einem Fremdvergleich standhalten.

Dazu ist erforderlich, dass

  • der Vertrag bürgerlich-rechtlich wirksam abgeschlossen ist,
  • das Mietverhältnis ernsthaft vereinbart und der Vereinbarung entsprechend tatsächlich durchgeführt wird und
  • die Gestaltung und Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht.

Zwar schließt nicht jede Abweichung vom Üblichen notwendigerweise die steuerliche Anerkennung aus. So ist z. B. die Anerkennung des Mietverhältnisses nicht allein dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter, nachdem der Vermieter sein Bankkonto aufgelöst hat, die Miete wie mündlich vereinbart bar bezahlt.[1]

Hauptpflichten

Dennoch ist nach der Rechtsprechung des BFH für die Anerkennung von Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten maßgebend. Dazu gehören insbesondere, dass die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien wie

  • Überlassen einer konkret bestimmten Mietsache und
  • Höhe der zu entrichtenden Miete stets klar und eindeutig vereinbart sowie
  • entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden.[2]

Unabhängig davon muss jedoch eine rechtsmissbräuchliche Gestaltung i. S. d. § 42 AO ausgeschlossen sein und feststehen, dass der Mietvertrag nicht nur zum Schein abgeschlossen wurde.[3]

Scheingeschäft

Das wäre z. B. der Fall, wenn der Vermieter die ihm zugeflossenen Beträge in Verwirklichung eines Gesamtplans alsbald dem Mieter wieder zurückgibt, ohne hierzu aus anderen – z. B. unterhaltsrechtlichen – Rechtsgründen verpflichtet zu sein (§ 41 Abs. 2 AO).

 
Praxis-Beispiel

Scheingeschäft mit Angehörigen

C vermietet seiner Tochter eine Eigentumswohnung. Die Tochter bezieht aber keine eigenen Einkünfte. Allerdings erhält Sie von C Geldleistungen zum Lebensunterhalt (keine Unterhaltsverpflichtung), von denen sie die Miete an C bezahlt. Da im Vorhinein feststeht, dass C die Miete zunächst zur Verfügung stellt, um sie danach zurückzuerhalten, liegt ein Scheingeschäft vor.

Unterhaltsverpflichtung

Ein Scheingeschäft liegt aber nicht vor, wenn der Vermieter dem Angehörigen zum Unterhalt verpflichtet ist, und der Angehörige die Miete vom Unterhalt bezahlt. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten keine Aufrechnungen erfolgen. Mietzahlungen und Unterhaltszahlungen sollten getrennt in voller Höhe erfolgen.

Die wichtigsten Grundregeln

Grundregeln

Um Schwierigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden und die Anerkennung des Mietverhältnisses nicht zu gefährden, sollten die folgenden Grundsätze beachtet werden:

  • Denken Sie immer an den Fremdvergleich. Ob ein Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält, muss nach der Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten beurteilt werden.[4] Im Zweifelsfall muss das Finanzamt davon überzeugt werden, dass der Vertrag mit den gleichen Bedingungen auch mit einem fremden Dritten abgeschlossen worden wäre. Weisen ein mit Fremden geschlossener Mietvertrag und ein Mietvertrag mit Angehörigen nach ihrem Inhalt oder in ihrer Durchführung gleichartige Mängel auf, so verliert das zwischen fremden Dritten übliche Vertragsgebaren für die Indizienwürdigung an Gewicht. Die Mängel des Angehörigenvertrags deuten dann nicht ohne Weiteres auf eine private Veranlassung des Leistungsaustauschs hin.[5]
  • Treffen Sie Ihre Vereinbarungen stets so wie mit einem fremden Mieter. Ausnahme: Miethöhe. Hier können Sie die Vorteile der verbilligten Vermietung ausnutzen (siehe hierzu Beitrag "Die verbilligte Miete von Wohnungen").
  • Mietverträge können grundsätzlich formlos geschlossen werden. Das gilt zwar auch im Bereich der Vermietung an nahe Angehörige, allerdings stellt dies eine Unüblichkeit dar, die im Rahmen der Gesamtbetrachtung zu einer Nichtanerkennung beitragen kann. Der Steuerpflichtige trägt die Beweislast für die Inhalte des Vertrags.

     
    Praxis-Tipp

    Wählen Sie die Schriftform

    Zwar ist die Schriftform kein Muss, sie sollte aber trotzdem gewählt werden. So kann man das Finanzamt eher davon überzeugen, dass durch die Vermietung kein Gestaltungsmissbrauch beabsichtigt ist. Zudem hat man bei Streitigkeiten mit dem Angehörigen einen körperlichen Vertrag in den Händen.

    Der Mietvertrag muss in jedem Fall die Höhe des Mietzinses und die Mietsache bezeichnen, da dies Hauptinhalte eines Mietvertrags sind. Kann man einem Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen nicht entnehmen, ob eine Warm- oder Kaltmiete vereinbart wurde, so fehlt es an einer klaren und eindeutigen Bestimmung der Höhe der Miete als einer vertraglichen Hauptpflicht.

     
    Hinweis

    Warmmiete bei der Berechnung maßgeblich

    Bei der Berechnung des Verhältnisses der ortsüblichen Miete zur tatsächlichen Miete ist die Warmmiete zu berücksichtigen.

    [6]

  • Nebenkosten

    Treffen Sie klare Vereinbarungen über die Tragung und Abrechnung der Nebenkos...

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