Stellplatz / 4 Probleme baulicher Veränderung

Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, bedürfen gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer, soweit deren Rechte durch die Veränderung über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Eine allzustimmungspflichtige bauliche Veränderung wird regelmäßig dann angenommen, wenn die Baumaßnahme das optisch ästhetische Gesamterscheinungsbild der Anlage verändert bzw. beeinträchtigt oder aber mit einem Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum verbunden ist. Im Einzelfall müssen also sämtliche Wohnungseigentümer einer Beschlussfassung gem. § 22 Abs. 1 WEG zustimmen. Soweit jedoch ein entsprechender Mehrheitsbeschluss über die geplante Baumaßnahme gefasst wird, dem nicht sämtliche über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben, müssen diese den Beschluss innerhalb der in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelten Monatsfrist zur Erhebung einer Anfechtungsklage anfechten. Ansonsten erwächst der Beschluss in Bestandskraft und bindet auch die insoweit beeinträchtigten Wohnungseigentümer.

Als Modernisierungsmaßnahme kann mit der doppelt qualifizierten Mehrheit des § 22 Abs. 2 WEG die Montage von Steckdosen nebst Leitungsverlegung zum Laden von Elektroautos beschlossen werden. Der einzelne Wohnungseigentümer hat aber keinen Anspruch auf entsprechende Maßnahmen. Ein solcher ergibt sich insbesondere nicht aus der Bestimmung des § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG. Diese sieht zwar eine Duldungspflicht der Miteigentümer für den Anschluss eines Wohnungseigentums an Fernsprechanlagen oder Anlagen der Energieversorgung vor. Hiermit soll ein gewisser Mindeststandard der Wohnungen entsprechend dem Stand der Technik gesichert werden. Lademöglichkeiten für Elektroautos in einzelnen Tiefgaragenstellplätzen mögen in neu gebauten Tiefgaragen vorhanden sein, in bestehenden Tiefgaragen sind sie jedoch derzeit nicht verbreitet. Sie gehören nicht zum Mindeststandard.

Im Folgenden ein Überblick über Maßnahmen baulicher Veränderungen, bei denen die Gerichte im Einzelnen von einer allzustimmungspflichtigen baulichen Veränderung ausgegangen sind:

  • Aufstellen fest verankerter Fertiggaragen auf einer Gemeinschaftsfläche, die den Wohnungseigentümern als Kfz-Stellplatz zur Verfügung stand;
  • Schaffung einer neuen Parkplatzfläche;
  • Umwandlung einer Grünfläche in Kfz-Abstellplätze;
  • Umwandlung von Abstellplätzen in Garagen;
  • Errichtung eines Carports auf einem Stellplatz;
  • Errichtung eines Fahrradständers;
  • Errichtung einer Garage;
  • Beseitigung bestehender Garagen;
  • Anbringen eines verschließbaren Tors an einer offenen Garage;
  • Betonieren der Garagenzufahrt;
  • Errichtung eines Garagentors an offenen Tiefgaragenstellplätzen;
  • Umbau eines in der Teilungserklärung bezeichneten Raums als "Kellergarage" in eine Diele;
  • Anbringen von Sperrbügeln auf Kfz-Stellplätzen.

Keine zustimmungspflichtigen baulichen Veränderungen stellen insbesondere folgende Maßnahmen dar:

  • Änderung einer Parkordnung;
  • bloße Parkplatzregelungen;
  • Anbringen von Farbmarkierungen auf einem Parkplatz;
  • Schaffung zusätzlicher Stellplätze durch Einbeziehung der Endfläche des Zufahrtswegs als Stellplatz.

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