Staffelmiete - Vereinbarung unwirksam, soweit Monatsmietbetrag nicht ausgewiesen

Leitsatz

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind.

Fakten:

Die Parteien streiten über Zahlungsansprüche des Vermieters aus der im Mietvertrag getroffenen Stafelmietvereinbarung und aus den Heizkostenabrechnungen. Im Mietvertrag war eine Mieterhöhung um jährlich 3 Prozent vereinbart. In der Hausordnung waren die einzelnen monatlichen Mietbeträge für die nächsten zehn Jahre sowie der jeweilige Geltungsbeginn aufgelistet. Für die folgende Zeit war die jährliche Erhöhung nur unter Nennung des Prozentsatzes festgeschrieben. Der BGH gibt dem Vermieter zum Teil Recht. Die Stafelmietvereinbarung ist gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre wirksam, da insoweit die erforderliche Ausweisung der monatlichen Beträge vorlag. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung konnte der Mieter das vollständige Fehlen seiner Vorauszahlungen in der Abrechnung nachvollziehen. Damit ist die Abrechnung formell wirksam.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 15.02.2012, VIII ZR 197/11BGH, Urteil vom 15.2.2012 – VIII ZR 197/11

Fazit:

Eine Stafelmietvereinbarung ist nur wirksam, wenn sie den jeweils monatlich geschuldeten Mietbetrag ausweist. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Stafelmietvereinbarung, kann keine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung erfolgen. Das Kündigungsrecht des Mieters kann nur für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Stafelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Der BGH entscheidet hier auch, dass eine Betriebskostenabrechnung, in welcher die Vorauszahlungen des Mieters nicht berücksichtigt wurden, formell wirksam ist, soweit die Abrechnung alle für die Nachvollziehbarkeit erforderlichen Angaben enthält.