Staffelmiete: Teilnichtigkeit bei unvollständiger Ausweisung der Steigerungsbeträge

Leitsatz

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten 10 Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten 10 Jahre wirksam.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 557a Abs. 1

Kommentar

Die Parteien haben im Juli 2002 eine Staffelmiete vereinbart, wonach sich die Miete "jährlich um 3 %" erhöht. Für die Zeit vom 1.9.2003 bis 1.9.2012 ist die jeweils geschuldete Miete betragsmäßig ausgewiesen. Am Ende dieser Auflistung heißt es: "Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.8.2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %."

Der BGH hatte zu entscheiden, ob durch diese Regelung eine wirksame Staffelmietvereinbarung zustande gekommen ist. Das Problem folgt aus § 557a Abs. 1 2. Halbsatz BGB. Danach ist eine Staffelmietvereinbarung nur wirksam, wenn die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen wird. Diese Voraussetzung ist hier nur hinsichtlich der ersten 10 Mietjahre gegeben. Für die folgenden Mietjahre ist dagegen nur eine prozentuale Steigerung ausgewiesen, was den Anforderungen des § 557a Abs. 1 BGB nicht genügt.

Dies führt zu der Frage, ob für die ersten 10 Mietjahre eine wirksame Staffelmietvereinbarung vorliegt oder ob die Vereinbarung insgesamt unwirksam ist. Das Schicksal einer zum Teil nichtigen Vereinbarung richtet sich nach § 139 BGB. Danach ist ein teilnichtiges Rechtsgeschäft grundsätzlich insgesamt nichtig. Jedoch gilt eine Ausnahme, wenn anzunehmen ist, dass das Rechtsgeschäft "auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde". Der BGH führt aus, in dem zur Entscheidung stehenden Fall sei offensichtlich, dass die Parteien die Staffelmietvereinbarung auch ohne die unwirksame Ergänzung abgeschlossen hätten.

Es spielt keine Rolle, ob die Staffelmiete durch Individualvertrag oder formularmäßig vereinbart wird. Auch in diesem Fall sind die Vorschriften des § 307 BGB nicht anzuwenden, weil die Staffelmietvereinbarung die Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung bestimmt (§ 307 Abs. 3 BGB).

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 15.2.2012, VIII ZR 197/11, NJW 2012 S. 1502