Spekulationsgewinne für Ferien- und Zweitwohnungen lassen sich vermeiden

Veräußerung innerhalb von 10 Jahren

Wird ein unbebautes oder bebautes Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb veräußert, so unterliegt ein erzielter Gewinn der Einkommensteuer. Eine Versteuerung kann nur dann vermieden werden, wenn das Gebäude entweder im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren in einem zusammenhängenden Zeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Keine vollen Kalenderjahre

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren" liegt vor, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über 3 Kalenderjahre erstreckt, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs – voll auszufüllen.

Zeitweise Eigennutzung genügt

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt nach einer neuen Entscheidung des Bundesfinanzhofs auch dann vor, wenn nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen, Zweitwohnungen oder Wohnungen im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung zeitweise vom Steuerpflichtigen bewohnt werden und ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung stehen.

Der Ausdruck "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" setzt lediglich voraus, dass eine Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch bewohnt wird. Der Steuerpflichtige muss das Gebäude zumindest auch selbst nutzen. Ein zeitweiliges Bewohnen genügt, sofern das Gebäude/die Wohnung dem Steuerpflichtigen auch in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht.

Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung

Eine Nutzung zu "eigenen Wohnzwecken" setzt weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Ein Steuerpflichtiger kann deshalb mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Erfasst sind daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden.

Unschädlich ist, wenn es der Steuerpflichtige gemeinsam mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt.

Schädliche Vermietung

Eine Vermietung, z. B. als Ferienwohnung, wenn auch nur für kurze Zeit, führt dazu, dass ein neuer 3-Jahreszeitraum eingehalten werden muss, um die Steuerbefreiung für einen Veräußerungsgewinn zu erreichen.

Fazit

Vermeiden Sie im maßgebenden 3-Jahreszeitraum unbedingt jede Vermietung!

(BFH, Urteil v. 27.6.2017, IX R 37/16)

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