Sozialverbindlichkeiten: Haftung der Wohnungseigentümer?

Leitsatz

1. Eine Haftung des Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer scheidet aus, wenn es sich um Ansprüche anderer Wohnungseigentümer handelt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten).
2. Hierzu gehören Aufwendungsersatzansprüche, die einem Wohnungseigentümer wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehen, und zwar auch dann, wenn die Tilgung eine Notgeschäftsführungsmaßnahme i.S.d. § 21 Abs. 2 WEG ist; dies gilt unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Verwaltungsvermögen zu erwarten ist oder nicht.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 8

Das Problem

1. K und die B-GbR bilden eine Wohnungseigentümer- und Teileigentümergemeinschaft. K ist Inhaber eines Miteigentumsanteils von 8/100, verbunden mit dem Sondereigentum an der Dachgeschosswohnung. Eigentümerin der weiteren Teil- und Wohneigentumsrechte ist die B-GbR. Die laufenden Kosten werden im Wesentlichen vom Geschäftskonto der B beglichen. Es werden weder Versammlungen abgehalten noch Wirtschaftspläne und Abrechnungen erstellt. Von K angeregte Beschlussfassungen im Umlaufverfahren kommen nicht zustande.
2. Im Herbst 2009 wird eine fällige und angemahnte Versicherungsprämie für eine von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterhaltene Haus- und Gebäudeversicherung nicht gezahlt. Der Versicherungsschutz erlischt am 3.12.2009. Der Gebäudeversicherer kündigt den Versicherungsvertrag daher mit Schreiben vom 8.1.2010 fristlos. K zahlt daraufhin die ausstehende Prämie von 3.703,92 EUR. Hierdurch wird die Kündigung wirkungslos, und der Versicherungsschutz lebt zum 12.1.2010 wieder auf. Am 27.5.2010 begleicht K auch die aktuelle Prämie für die Gebäudehaftpflichtversicherung in Höhe von 177,36 EUR.
3. Vor diesem Hintergrund klagt K gegen die B-GbR auf Ersatz in Höhe von 92 % seiner Aufwendungen. Das Amtsgericht (AG) weist die Klage ab. Die Berufung bleibt ohne Erfolg. Nach Ansicht des Landgerichts (LG) steht K gegen die B-GbR weder ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG i.V.m. § 670 BGB noch aus einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag zu. Auch ein Bereicherungsausgleich scheide aus. Denn mit der Bezahlung der Versicherungsprämien habe K ein Geschäft der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geführt, die Schuldnerin der Ansprüche gewesen und durch Befreiung von der Zahlung der Versicherungsprämien bereichert sei. Ein Anspruch des K gegen die B-GbR lasse sich auch nicht aus § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG, § 128 HGB analog herleiten. Denn diese Vorschrift sei auf Forderungen von Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedenfalls dann nicht anwendbar, wenn es sich um Sozialverbindlichkeiten handele, d.h. um Ansprüche, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrührten. Solche Kosten der Verwaltung, zu denen auch Versicherungsprämien zählten, seien nach den für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander geltenden Regelungen über Wirtschaftsplan und Instandhaltungsrückstellung aufzubringen und über die Abrechnung nach dem geltenden Umlageschlüssel auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Ein Anspruch des K ergebe sich auch nicht aus den Grundsätzen, die die Rechtsprechung im Zusammenhang mit einer aus 2 Wohnungseigentümern bestehenden zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft entwickelt habe. Soweit hiernach derjenige Wohnungseigentümer, der gemeinschaftliche Kosten und Lasten verauslagt habe, ohne weitere Formalitäten von dem anderen Wohnungseigentümer dessen Anteil an den Kosten und Lasten erstattet verlangen könne, werde hierfür vorausgesetzt, dass das Stimmrecht nicht abweichend vom Gesetz geregelt sei. Letzteres sei aber der Fall.
4. Mit der Revision verfolgt K seinen Zahlungsanspruch weiter. Ohne Erfolg!

Die Entscheidung

Für die von K geltend gemachten Zahlungsansprüche fehle es an einer Anspruchsgrundlage.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Schuldnerin

1. Tilge ein Wohnungseigentümer – wie im Fall K – Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, stehe im Ausgangspunkt außer Streit, dass er von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ersatz seiner Aufwendungen verlangen könne.
2. Meinungsunterschiede bestünden nur hinsichtlich der Frage, woraus sich dieser Ersatzanspruch ergebe. Während zum Teil auf die Grundsätze der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 670 BGB) und bei Notgeschäftsführungsmaßnahmen auf § 21 Abs. 2 WEG i.V.m. § 670 BGB abgestellt werde, sähen andere in der analogen Anwendung des § 110 HGB die zutreffende Grundlage des Erstattungsanspruchs. Schließlich solle nach einer weiteren Auffassung mit der Zahlung eines Wohnungseigentümers die Forderung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend § 774 Abs. 1 BGB auf den Wohnungseigentümer übergehen.
3. Aus diesen Anspruchsgrundlagen ergebe sich aber kein Erstattungsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer, weil der tilgende Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft der ...