Sondervergütung / 2 Sonderfall: Unzulässige Sondervergütungen

Die folgende Darstellung befasst sich nicht mit den – zahlreichen – Fällen, in denen Sondervergütungen grundsätzlich zulässig, aber von der Rechtsprechung im Einzelfall allein wegen überhöhter Beträge beanstandet worden sind. Sie beschränkt sich vielmehr auf Vergütungsregelungen betreffende Eigentümerbeschlüsse, die wegen Verstoßes gegen die Grundsätze einer ordnungsmäßigen Verwaltung für ungültig erklärt worden sind.

 

Praxis-Beispiel

Keine Sondervergütung für normale Verwalterpflichten

Die Zubilligung von Sonderhonoraren für Aufgaben, die zum normalen Pflichtenkreis des Verwalters gehören, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Danach ist es mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht vereinbar, dem Verwalter für Tätigkeiten, die zu seinem Pflichtenkreis gehören (im konkreten Fall: Schadensfeststellung; Eigentümerversammlung; Angebotseinholung; Auftragserteilung; Rechnungsprüfung; Zahlungsverkehr; Buchführung; Erhebung einer Sonderumlage), eine Sondervergütung zuzubilligen. Insoweit widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, dem Verwalter eine Sondervergütung für die SEPA-Umstellung zu bewilligen.

 

Praxis-Beispiel

Keine Sondervergütung im Zusammenhang mit geringfügigen Instandsetzungsarbeiten

Auch ein Eigentümerbeschluss, der dem Verwalter für Tätigkeiten im Zusammenhang mit Instandsetzungsarbeiten eine Zusatzvergütung von 5 % der Bausumme zubilligt, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es sich um relativ geringfügige Instandsetzungen, nämlich jeweils unter 5.000 EUR, handelt. Erbringt der Verwalter andererseits im Rahmen von größeren Sanierungsmaßnahmen Tätigkeiten eines Bauleiters oder die Leistung eines Sonderfachmanns, wie er bei schwierigen Maßnahmen zur Überwachung, Abnahme oder Rechnungsprüfung eingeschaltet werden müsste, sind für diese Tätigkeiten, die den gesetzlichen Leistungsumfang übersteigen, Sondervergütungen zulässig und entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.

 

Praxis-Beispiel

Keine Sondervergütung für das Amt des Zustellungsvertreters

Ein Beschluss, wonach dem Verwalter ein Sonderhonorar für seine Funktion als Zustellungsvertreter der Gemeinschaft zugebilligt wird, dürfte den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, da auch dies gesetzliche Aufgabe des Verwalters ist.

 

Praxis-Beispiel

Zahlungsverzug einzelner Wohnungseigentümer

Die Regelung einer Teilungserklärung oder in einem Verwaltervertrag, die für den Mehraufwand des Verwalters im Fall der Säumnis eines Wohnungseigentümers die doppelte, bei gerichtlichen Maßnahmen die 3-fache jährliche Verwaltergebühr bestimmt, ist nichtig.

 

Praxis-Beispiel

Keine rückwirkende Erhöhung der Verwaltervergütung

Zwar gibt es für die Vergütung eines Verwalters keine bestimmten Höchstsätze, die Vergütung unterliegt vielmehr der freien Vereinbarung, sie muss sich aber gleichwohl im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten. Eine rückwirkende Erhöhung, etwa für den Zeitraum eines bereits abgelaufenen Verwaltervertrags, lässt sich aber mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht mehr vereinbaren.

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