Sondervergütung / 2 Sonderfall: Unzulässige Sondervergütungen

Die folgende Darstellung befasst sich nicht mit den – zahlreichen – Fällen, in denen Sondervergütungen grundsätzlich zulässig, aber von der Rechtsprechung im Einzelfall allein wegen überhöhter Beträge beanstandet worden sind. Sie beschränkt sich vielmehr auf Vergütungsregelungen betreffende Eigentümerbeschlüsse, die wegen Verstoßes gegen die Grundsätze einer ordnungsmäßigen Verwaltung für ungültig erklärt worden sind.

 

Praxis-Beispiel

Keine Sondervergütung für normale Verwalterpflichten

Relativ häufig wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung darauf abgestellt, dass die Zubilligung von Sonderhonoraren für Aufgaben, die zum normalen Pflichtenkreis des Verwalters gehören, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. So hat das BayObLG in einer Entscheidung aus dem Jahr 1985 eine Sondervergütung für Verwaltungstätigkeiten im Zusammenhang mit der Baubetreuung abgelehnt, wenn diese Tätigkeiten – wie in dem entschiedenen Fall – durch die normale Vergütung abgegolten sind.[1] Mit dieser Begründung ist auch eine Sondervergütung von 565 DM für Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Änderung des Vertrags über die Wartung der Aufzugsanlage als nicht gerechtfertigt angesehen worden.[2] Im gleichen Sinne hat das OLG Düsseldorf entschieden.[3] Danach ist es mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht vereinbar, dem Verwalter für Tätigkeiten, die zu seinem Pflichtenkreis gehören (im konkreten Fall: Schadensfeststellung; Eigentümerversammlung; Angebotseinholung; Auftragserteilung; Rechnungsprüfung; Zahlungsverkehr; Buchführung; Erhebung einer Sonderumlage), eine Sondervergütung zuzubilligen. Insoweit widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, dem Verwalter eine Sondervergütung für die SEPA-Umstellung zu bewilligen.[4]

 

Praxis-Beispiel

Keine Sondervergütung im Zusammenhang mit geringfügigen Instandsetzungsarbeiten

In einer weiteren Entscheidung hat das OLG Düsseldorf[5] festgestellt, dass ein Eigentümerbeschluss, der dem Verwalter für Tätigkeiten im Zusammenhang mit Instandsetzungsarbeiten eine Zusatzvergütung von 5 % der Bausumme zubilligt, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn es sich um relativ geringfügige Instandsetzungen, nämlich jeweils unter 5.000 DM, handelt. In den Gründen heißt es hierzu u. a.: "Die hier aufgeführten Leistungen sind überwiegend solche, die ohnehin zum Aufgabenkreis des Verwalters gehören. … Instandsetzungen, die weniger als 5.000 DM kosten, sind nach heutigen Begriffen nicht "aufwändig", wenn man die Summe ins Verhältnis setzt zum Volumen der Wohnungseigentümergemeinschaft von rund 22.000 DM. … Für Tätigkeiten der Verwaltung bei solchen, relativ geringfügigen Maßnahmen ein Zusatzentgelt zu gewähren, entspricht vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers nicht dem gemeinschaftlichen Interesse der Wohnungseigentümer." Erbringt der Verwalter andererseits im Rahmen von größeren Sanierungsmaßnahmen Tätigkeiten eines Bauleiters oder die Leistung eines Sonderfachmanns, wie er bei schwierigen Maßnahmen zur Überwachung, Abnahme oder Rechnungsprüfung eingeschaltet werden müsste, sind für diese Tätigkeiten, die den gesetzlichen Leistungsumfang übersteigen, Sondervergütungen zulässig und entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.[6]

 

Praxis-Beispiel

Keine Sondervergütung für das Amt des Zustellungsvertreters

Ein Beschluss, wonach dem Verwalter ein Sonderhonorar für seine Funktion als Zustellungsvertreter der Gemeinschaft zugebilligt wird, dürfte den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, da dies schon im alten WEG im Wesentlichen gesetzliche Aufgabe des Verwalters war.

 

Praxis-Beispiel

Zahlungsverzug einzelner Wohnungseigentümer

Die Regelung einer Teilungserklärung oder in einem Verwaltervertrag, die für den Mehraufwand des Verwalters im Fall der Säumnis eines Wohnungseigentümers die doppelte, bei gerichtlichen Maßnahmen die 3-fache jährliche Verwaltergebühr bestimmt, ist nichtig.[7]

 

Praxis-Beispiel

Keine rückwirkende Erhöhung der Verwaltervergütung

Besondere Zurückhaltung ist, wie der folgende Fall zeigt, geboten, wenn erwogen wird, die Verwaltervergütung für die Vergangenheit zu erhöhen. Ein im Jahr 1994 gefasster Eigentümerbeschluss, die vertraglich vereinbarte Verwaltervergütung rück wirkend ab 1.10.1991 um mehr als 65 % zu erhöhen, ist vom OLG Düsseldorf[8] beanstandet und für ungültig erklärt worden. Der Senat hat zur Begründung ausgeführt: Die Erhöhung dieses Honorars auf 552 DM pro Wohnungseinheit und Jahr (hier: Erhöhung um mehr als 65 %) ist unangemessen. Sie dient in keiner Weise dem gemeinschaftlichen Interesse aller Wohnungseigentümer, vom Standpunkt eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Beurteilers aus betrachtet und unter Berücksichtigung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse.

Dies gilt insbesondere für den zurückliegenden Zeitraum ab 1. Oktober 1991.

Zwar gibt es für die Vergütung eines Verwalters keine bestimmten Höchstsätze, die Vergütung unterliegt vielmehr der freien Vereinbarung, sie muss sich aber gleichwohl im Rahmen ordnu...

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