Sondervergütung / 1.2 Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand

Die Wohnungseigentümer können nach § 21 Abs. 7 WEG "Regelungen der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen".

Somit regelt diese Bestimmung eine umfassende Beschlusskompetenz der Eigentümer zu allen Fragen der Zahlungsmodalitäten, Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, Verzug mit Hausgeldzahlungen sowie Sondergebühren wie z. B. Umzugskostenpauschale.

 

Achtung

Kein Vereinbarungsvorbehalt

Die Regelungen des § 21 Abs. 7 WEG stehen auch nicht unter einem Vereinbarungsvorbehalt, sodass die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer auch dann gegeben ist, wenn der Beschlussgegenstand bereits (abweichend) in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist.

Besonderer Verwaltungsaufwand

Mit den Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand sind in erster Linie die Sondervergütungen des Verwalters gemeint. Damit dürften die Erhebung von Mahngebühren, Klagegebühren und die Buchungsgebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren dem Grunde nach ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der Höhe nach müssen die Gebühren angemessen sein.

 

Praxis-Beispiel

Mahngebühr

Grundsätzlich dürfte das Sonderhonorar für eine Mahnung in Höhe von 10 EUR netto noch als angemessen anzusehen sein.

Eine Sondervergütung in Höhe von 20 EUR netto je Mahnung ist deutlich überhöht.

 

Wichtig

Mahngebühren nicht mehr unumstritten

Zwar entspricht es noch herrschender Meinung, dass zugunsten des Verwalters im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar vereinbart werden kann. Jedoch werden erste Stimmen laut, die Mahnungen im Fall von Hausgeldrückständen als mit der Verwaltervergütung abgedeckt sehen. Nach dem Wortlaut des § 27 WEG könne der Verwalter für Mahnungen jedenfalls keine separate Gebühr verlangen. Das Grundhonorar decke alle Leistungen des Verwalters ab, die mit der Verwaltertätigkeit typischerweise entstünden und insbesondere die im Gesetz genannten Aufgaben. Zu den Aufgaben der Verwaltung gehöre nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG die Anforderung von Beiträgen. Der Begriff "Anfordern" setze dabei eine Tätigkeit voraus. Der Verwalter sei deshalb nicht nur zur passiven Annahme von Geldern verpflichtet, sondern müsse darüber hinaus auch aktiv dafür sorgen, dass die geschuldeten Beiträge gezahlt würden.

 

Praxis-Beispiel

Klagegebühr

Grundsätzlich kann ein Sonderhonorar zugunsten des Verwalters geregelt werden, wenn er klageweise Hausgeldrückstände geltend macht. Hier entspricht ein Sonderhonorar nach den Vergütungsbestimmungen des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) ordnungsmäßiger Verwaltung.

In den meisten Fällen wird der Verwalter die gerichtliche Beitreibung von Hausgeldrückständen aber allein aus Haftungsgründen einem Rechtsanwalt übertragen. Die Vorbereitung der Hausgeldklage und weitere Zuarbeit gegenüber dem Rechtsanwalt verursacht zwar  einen Mehraufwand. Allerdings kann weder durch Beschluss noch entsprechende Bestimmung im Verwaltervertrag eine pauschale und von der Forderungshöhe unabhängige Sondervergütung (z. B. 200 EUR) für den Verwalter für die Zuarbeit im Rahmen der gerichtlichen Beitreibung von Hausgeldern durch einen Anwalt wirksam beschlossen werden. Im Einzelfall könnte der Verwalter ansonsten bei kleinen Streitwerten nämlich mehr Honorar erzielen als der beauftragte Rechtsanwalt.

 

Praxis-Beispiel

Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren

Anerkannt ist, dass nicht nur in der Teilungserklärung, sondern auch durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung vorgesehen werden kann, dass dem Verwalter eine Einzugsermächtigung per Lastschrift zu erteilen ist.Die Wohnungseigentümer können darüber hinaus durch Mehrheitsbeschluss regeln, dass Wohnungseigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, ein Mehraufwandsentgelt zu zahlen haben. Allgemein als angemessen wird hier ein Sonderhonorar in Höhe von 3,57 EUR inkl. USt. angesehen.

Zustimmung zur Veräußerung

Für die Verwalterzustimmung zur Veräußerung gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann eine Sondervergütung in maßvoller Höhe vereinbart werden. Das Kammergericht Berlin hatte insoweit ein Pauschalhonorar von 600 DM zzgl. MwSt für zulässig erachtet. Auch heute entspricht ein Sonderhonorar bis 300 EUR insoweit noch ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch für die Durchführung außerordentlicher Wohnungseigentümerversammlungen kann sich der Verwalter bereits im Verwaltervertrag eine Sondervergütung ausbedingen. Von elementarer Bedeutung ist hier aber, dass sich eine entsprechende Vergütungsregelung lediglich auf zusätzliche Wohnungseigentümerversammlungen bezieht, deren Einberufung nicht aufgrund eines Verschuldens des Verwalters erforderlich wird.

Was die Höhe der Sondervergütung angeht, kann im konkreten Einzelfall, abhängig von der Größe der Eigentümergemeinschaft, eine Klausel unwirksam sein, wonach dem Verwalter bei Durchführung zusätzlicher Wohnungseigentümerversammlungen ein Zusatzhonorar in Höhe des 1,5-fachen des Verwalter-Monatshonorars...

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