Sonderumlage / Zusammenfassung
 

Begriff

Eine Sonderumlage kann dann notwendig werden, wenn die im Wirtschaftsplan vorgesehenen Vorauszahlungen nicht ausreichen oder die angesammelte Instandhaltungsrücklage zur Deckung der tatsächlichen Kosten einer Erhaltungsmaßnahme nicht ausreichen. In der Praxis kommt die Sonderumlage meist zur Deckung größerer Reparaturkosten in Betracht. Große Bedeutung hat daneben auch die sogenannte "Liquiditätsumlage" im Fall von Hausgeldausfällen bzw. -rückständen einzelner Wohnungseigentümer.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Sonderumlage ist gesetzlich nicht geregelt. Es handelt sich um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans nach § 28 Abs. 1 WEG.

LG Hamburg, Beschluss v. 30.5.2018, 318 S 70/16: Ein Sonderumlagenbeschluss stellt einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan dar. Er begründet ebenso wie ein Beschluss über einen Wirtschaftsplan eine Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer.

BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16: Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.

LG Frankfurt, Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16: Angesichts zahlreicher ungültiger Klauseln im Verwaltervertrag, die auch zur Ungültigkeit des Beschlusses über die Bestellung des Verwalters führen, muss nicht abschließend entschieden werden, ob auch eine Klausel ungültig ist, wonach der Verwalter für die Erhebung von Sonderumlagen eine Sondervergütung erhält. Dies liegt allerdings nahe, da es bereits eine gesetzliche Pflicht des Verwalters darstellt, im Fall der Fälle Sonderumlagen zu erheben.

LG Düsseldorf, Urteil v. 31.5.2017, 25 S 52/16: Ein Beschluss ist so lange gültig bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Abzustellen ist dabei nicht auf den Zeitpunkt einer erstinstanzlichen Entscheidung, sondern auf die unanfechtbare Entscheidung des mit der Berufung befassten Landgerichts oder des mit der Revision befassten BGH. Wurde der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage für ungültig erklärt, ist der Zinsanspruch der Gemeinschaft bis zum Zeitpunkt der Rechtskraft der Entscheidung begründet.

AG Hamburg, Urteil v. 24.11.2016, 35a C 106/16: Sieht die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen durch die Instandhaltungsrücklage vor und bestimmt sie weiter, dass die Wohnungseigentümer zu Nachzahlungen verpflichtet sind, sollten die liquiden Mittel der Rücklage nicht ausreichen, so kann bei einer beschlossenen Ergänzungs-Sonderumlage nicht von dem für die Zuführungen zur Rücklage geltenden Kostenverteilungsschlüssel abgewichen werden.

BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13: Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.

Einem Wohnungseigentümer steht hinsichtlich seiner Beitragspflicht zu einer beschlossenen Sonderumlage auch dann kein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn er einen Anspruch auf Instandsetzung gegen die Gemeinschaft hat (AG Wetzlar, Urteil v. 30.8.2012, 38 C 1132/12).

BGH, Urteil v. 19.10.2012, V ZR 233/11: Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden. An der Abtrennbarkeit fehlt es jedoch grundsätzlich, wenn eine Sonderumlage um einen bestimmten Betrag reduziert werden soll. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.

LG München I, Urteil v. 24.10.2011, 1 S 24966/10 WEG: Eine Liquiditätslücke stellt grundsätzlich einen sachlichen Grund für einen Beschluss zur Erhebung einer Sonderumlage dar, wenn diese nicht durch die Ansätze im Wirtschaftsplan gedeckt ist und auch sonst nicht mit den der Eigentümergemeinschaft zur Verfügung stehenden Mitteln geschlossen werden kann. Steht die Höhe der fehlenden Geldmittel fest, ist das Ermessen bei der Festlegung der Höhe der Sonderumlage ausnahmsweise dahin gehend reduziert, dass die Höhe der Sonderumlage der Höhe der Liquiditätslücke entspricht und diese nicht wesentlich überschritten werden darf. Überschreitet die festgelegte Sonderumlage die Liquiditätslücke wesentlich, entspricht der gefasste Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist teilweise für ungültig zu erklären.

BayObLG, Beschluss v. 29.7.2004, 2Z BR 92/04: Ob eine größere Investition dabei aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Instandhaltungsrückstellung finanziert oder dafür unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben wird, unterliegt grundsätzlich dem pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer.

KG Berlin, Beschluss ...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge