Sondernutzungsrechte (WEMoG) / 3 Erhaltung und Kosten

Nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG insbesondere die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Verantwortlich und kostentragungsverpflichtet ist demnach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn zugunsten einzelner Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Teilen bzw. Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums begründet sind. Dies dürfte freilich nicht immer im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer liegen. Insoweit sollte an die Themen "Erhaltung" und die hiermit verbundenen Kosten bereits bei Begründung des Sondernutzungsrechts gedacht werden.

3.1 Regelung mit Begründung des Sondernutzungsrechts

Mit der Begründung von Sondernutzungsrechten sollten Kostentragungsregelungen und/oder Regelungen über die Erhaltung der von den Sondernutzungsrechten umfassten Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums zumindest erwogen werden. Ob die Übertragung von Erhaltungspflichten stets sinnvoll ist, wird maßgeblich vom konkreten Einzelfall abhängen. Entsprechende Kostentragungspflichten dürften aber wohl im wohlverstandenen Interesse sämtlicher Wohnungseigentümer liegen.

3.1.1 Erhaltungspflichten

Durch Vereinbarung kann den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Verpflichtung zur Erhaltung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt werden. Auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel ist dies bei einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung der entsprechend belasteten Wohnungseigentümer möglich. Bei einer entsprechend spezifizierten Öffnungsklausel – die Öffnungsklausel lässt eine (qualifizierte) Beschlussfassung zur Erhaltungsverpflichtung der Wohnungseigentümer bei Begründung eines Sondernutzungsrechts ausdrücklich zu – auch ohne Zustimmung der entsprechend verpflichteten Wohnungseigentümer.

Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz mehr

Stets ist allerdings im Einzelfall zu prüfen, ob eine Verpflichtung zur Erhaltung durch den sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer sinnvoll ist. Zu berücksichtigen ist nämlich in erster Linie, dass sich die übrigen Wohnungseigentümer ihrer Beschlusskompetenz begeben, wenn sie die Erhaltung, also die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht, auf den sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer übertragen. Allein der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer entscheidet über das "Ob" und "Wie" der Instandhaltung bzw. Instandsetzung.

Keine "Narrenfreiheit" des Sondernutzungsberechtigten

Auch wenn dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer bei Übertragung der Erhaltungspflichten der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsflächen die alleinige Entscheidung über das "Ob" und "Wie" konkreter Maßnahmen obliegt, genießt er insoweit keine "Narrenfreiheit". Gehen Gefährdungen aufgrund des Zustands von den entsprechenden Sondernutzungsbereichen aus oder drohen diese zu verwahrlosen, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Vornahme erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen gegen den Sondernutzungsberechtigten, der notfalls gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Problem: Verkehrssicherungspflichten

Stets zu beachten sind auch die Belange der Verkehrssicherung. Verkehrssicherungsverpflichtet sind zwar die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit, da sie die Pflicht aber gleichgerichtet trifft, wird sie gemäß § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllt, weshalb Maßnahmen der Verkehrssicherung von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu ergreifen sind. Die Wohnungseigentümer können die Verkehrssicherungspflicht im Innenverhältnis auf den sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer übertragen. Ist ihm die Verpflichtung zur Erhaltung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums übertragen, ist er insoweit auch zur Verkehrssicherung verpflichtet.

Allgemein zu beachten ist, dass im Bereich der Verkehrssicherungspflichten und insbesondere der Außenhaftung Dritten gegenüber bei Verletzung der Verkehrssicherungspflichten vieles umstritten ist. Auch bei einer Übertragung der Verkehrssicherungspflichten auf den sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer treffen die Gemeinschaft – dann vertreten durch ihr Organ, den Verwalter – Überwachungspflichten. Auch haftet im Außenverhältnis zum geschädigten Dritten zunächst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Unabhängig von dieser Problematik kann die wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflichten durch den Sondernutzungsberechtigten in Anspruch genommene Gemeinschaft bei einer Übertragung der Erhaltungspflichten – und zur Sicherheit auch der ausdrücklichen Übertragung der Verkehrssicherungspflichten – im Ernst- sprich Streitfall den sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer entsprechend in Regress nehmen.

Musterklausel: Erhaltungsverpflichtung des Sondernutzungsberechtigten

"Die Wohnungseigentümer sind sich darüber einig, dass zugunsten des jeweiligen Eigentümers...