Sondernutzungsrechte (WEMoG) / 2.1.2.2 Dingliches Sondernutzungsrecht

Um zu vermeiden, dass das Sondernutzungsrecht bei einem Eigentümerwechsel untergeht, wird stets die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts zumindest im Interesse des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers liegen. Zur Wirkung gegen die Sondernachfolger von Wohnungseigentümern muss die Vereinbarung, mittels derer das Sondernutzungsrecht begründet wird, in das Grundbuch eingetragen werden. Denn nach der Bestimmung des § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG wirken Vereinbarungen gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Die Wohnungseigentümer haben die Inhaltsänderung gemäß § 29 GBO zu bewilligen, wofür eine öffentliche Beglaubigung ihrer Unterschriften erforderlich ist.

Was muss der Verwalter zur Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts tun?

Step-by-Step

1. Soll die Vereinbarung über die Begründung des Sondernutzungsrechts in das Grundbuch eingetragen werden, müssen sämtliche Wohnungseigentümer der entsprechenden Vereinbarung zustimmen. Die Unterschriften der Wohnungseigentümer sind darüber hinaus öffentlich zu beglaubigen, was im Regelfall vor dem Notar geschieht.
2. Besonders vorteilhaft gestaltet sich die Abwicklung dann, wenn der Notar der Wohnungseigentümerversammlung beiwohnen kann, in der die Vereinbarung über das zu begründende Sondernutzungsrecht getroffen wird. Er kann dann bereits vor Ort die Unterschriften der Wohnungseigentümer beglaubigen.
3. Je nach Größe der Gemeinschaft gelingt es selten, dass sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung persönlich anwesend bzw. vertreten sind – auch wenn hinsichtlich der Begründung des Sondernutzungsrechts keine Bedenken bestehen. In diesem Fall kann der Verwalter ein entsprechendes Rundschreiben verfassen und die Wohnungseigentümer auffordern, ihre Unterschrift bei einem Notar beglaubigen zu lassen und ihm das Schriftstück mit Beglaubigungsvermerk zurückzureichen.^[1]
4. Da ggf. Grundpfandrechtsgläubiger oder die in Abschnitt II des Grundbuchs eingetragenen Berechtigten des jeweiligen Wohnungseigentums zustimmen müssen, sollte der Verwalter die Wohnungseigentümer hierauf hinweisen und auffordern, die Zustimmung der Drittberechtigten einzuholen.^[2]
5. Liegen Beglaubigungsvermerke hinsichtlich der Unterschriften sämtlicher Wohnungseigentümer vor, kann die Vereinbarung über das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen werden.

Musterschreiben: Aufforderung zur Beglaubigung der Unterschrift zwecks Einräumung eines dinglichen Sondernutzungsrechts

Herrn/Frau

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Wohnungseigentümergemeinschaft _______________

Hier: Beglaubigung der Unterschrift zur Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem Außenstellplatz Nr. 1 für die Sondereigentumseinheit Nr. ___

Sehr geehrte Damen und Herren,

in der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ wurde zugunsten der Sondereigentumseinheit Nr. __ ein Sondernutzungsrecht an dem Außenstellplatz Nr. 1 begründet. Wie bereits in der Eigentümerversammlung mitgeteilt, bedarf diese Vereinbarung der Wohnungseigentümer der Eintragung ins Grundbuch, so dass sie auch gegen Sondernachfolger der Wohnungseigentümer wirkt. Insoweit bedarf es der notariellen Beglaubigung Ihrer Unterschrift.

Unter Übersendung des Inhalts der Vereinbarung bitte ich Sie um Unterzeichnung dieser Vereinbarung und um notarielle Beglaubigung Ihrer Unterschrift. Bitte reichen Sie mir den unterzeichneten Vereinbarungsinhalt mit Beglaubigungsvermerk möglichst zeitnah zurück.

[Mustertextbaustein: Hinweis auf Zustimmungspflicht Dritter]

Grundsätzlich ist die Zustimmung der in Abteilung II und III eingetragenen Drittberechtigten zur Begründung eines Sondernutzungsrechts erforderlich. Bitte prüfen Sie, ob Ihre Sondereigentumseinheit mit entsprechenden Rechten Dritter belastet ist. Sollte dies der Fall sein, holen Sie bitte möglichst zeitnah deren Zustimmung zur Begründung des Sondernutzungsrechts durch schriftliche Bestätigung ein, die Sie mir bitte ebenfalls möglichst zeitnah zuleiten.

Mit freundlichen Grüßen

Verwaltung

Beschlusskompetenz hinsichtlich Notarbeauftragung und Kostentragung

Wie bereits dargestellt, haben die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz zur Begründung von Sondernutzungsrechten. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig.

Den Wohnungseigentümern fehlt aber nicht bereits die Beschlusskompetenz für Vorbereitungsbeschlüsse.^[3] So können die Wohnungseigentümer durchaus beschließen, einen Notar mit dem Entwurf einer Vereinbarung im Hinblick auf ein zu begründendes Sondernutzungsrecht und die weitere grundbuchrechtliche Abwicklung auf Kosten der Gemeinschaft zu beauftragen. Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 19 WEG ist nämlich weit zu verstehen und umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft oder vereinbarter Regelungen vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können. Solche Maßnahmen können mehrheitlich bes...