Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch, bestehen.[1]
- So ist ein Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche verpflichtet, dem benachbarten Miteigentümer, der keinen äußeren Zugang zu seiner ebenfalls im Sondernutzungsrecht stehenden Gartenfläche hat, zu bestimmten Zeiten Durchgang zu gewähren.[2]
- Ist der zu einer Wohnanlage gehörende Kinderspielplatz nur über Sondernutzungsflächen zu erreichen, ist es zwingend erforderlich, den Zugang zum Spielplatz auch über diese Flächen zu gewährleisten.[3]
- Wird das Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse mit der Maßgabe eingeräumt, dass auf eine einheitliche Gestaltung des Gesamtgrundstücks zu achten ist, kann durch Beschluss der Eigentümer bestimmt werden, dass z. B. auf der Brüstung der Dachterrasse keine Blumenkästen angebracht werden dürfen.[4]
- Ein Sondernutzungsrecht mit dem Inhalt, auf den vor den Läden befindlichen Gehwegflächen Verkaufseinrichtungen aufzustellen, umfasst andererseits nicht das Recht, die Gäste eines Speiserestaurants an auf den Gehwegflächen aufgestellten Tischen zu bewirten.[5]
Allerdings sollen die Wohnungseigentümer kein Betretungsrecht an Freiflächen haben, an denen ein Sondernutzungsrecht begründet ist, um eine "gefangene" Gemeinschaftsfläche nutzen zu können, also eine Fläche, die einzig und allein über das Sondernutzungsrecht zu erreichen ist, wenn die "gefangene" Fläche lediglich ausnahmsweise zur Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung betreten werden müsse.[6]
Problem: bauliche Veränderung
Das Sondernutzungsrecht berechtigt nicht zur Vornahme baulicher Veränderungen[7]
- So kann den übrigen Wohnungseigentümern ein Beseitigungsanspruch zustehen, wenn ein Wohnungseigentümer entlang der Grenze der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenfläche einen Maschendrahtzaun errichtet und entlang des Zauns eine Hecke pflanzt.[8]
- Die Errichtung eines Maschendrahtzauns stellt eine bauliche Veränderung dar. Gleiches gilt für die Errichtung eines Jägerzauns[9] sowie die Errichtung eines Geräteschuppens[10] oder Gartenhauses.[11]
- Ist dem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an einem Dachboden oder Spitzboden eingeräumt, so berechtigt das Sondernutzungsrecht nicht zu einer Nutzung der Räume zu Wohnzwecken.
- Des Weiteren berechtigt auch das Sondernutzungsrecht an einer Terrassenfläche nicht zur Errichtung eines Wintergartens. Der Wohnungseigentümer bedarf hierfür vielmehr eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG.
- Der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer ist auch nicht berechtigt, die seinem Sondernutzungsbereich zugewiesenen Kaminzüge im Rahmen eines etwaigen Dachgeschossausbaus zu beseitigen. Denn der entsprechende Abriss stellt eine bauliche Veränderung dar, die die übrigen Wohnungseigentümer in ihrer Nutzung unsachgemäß beeinträchtigt.[12]
Auch "Narrenfreiheit" kann vereinbart werden
Andererseits können die Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung bestimmen, den Gegenstand ihres Sondereigentums sowie die Gebäudeteile, an denen ihnen die ausschließliche Nutzung zusteht, in beliebiger Weise umzugestalten. In einem derartigen Fall ist dann die gesetzliche Beistimmung des § 20 Abs. 1 WEG über bauliche Veränderungen wirksam abbedungen. Dann aber können einzelne Gebäudeteile auch in Abweichung des Aufteilungsplans und mithin ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erbaut oder umgebaut werden.[13]
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