Sondernutzungsrecht: Zuweisungsrecht

Leitsatz

Wird dem teilenden Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung die spätere Zuordnung näher bestimmter Sondernutzungsrechte zu Sondereigentumseinheiten vorbehalten, schließt dies eine rechtsgeschäftliche Vertretung des Eigentümers bei Bewilligung der Eintragung der Zuweisung nicht aus.

Normenkette

§§ 8 Abs. 1, Abs. 2, 13 WEG; §§ 164 Abs. 1, 167 BGB

Das Problem

1. Am 28.2.2014 erklärt die durch ihren Geschäftsführer vertretene E-GmbH nach § 8 Abs. 1 WEG die Aufteilung ihres Grundstücks in Miteigentumsanteile in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung bzw. an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden, in sich abgeschlossenen Räumen verbunden sein sollte. Dieser Teilungserklärung ist eine Gemeinschaftsordnung beigefügt. Unter deren § 10 sind Sondernutzungsrechte geregelt. Unter anderem heißt es dort:

   Der teilende Eigentümer hat das Recht, das alleinige Sondernutzungsrecht an einzelnen oder sämtlichen in dem als Anlage 4 beigefügten Sondernutzungsplan "Keller SNR 1" bis "Keller SNR 32" bezeichneten Kellerräumen durch einseitige, gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO abzugebende Erklärung bestimmten Sondereigentumseinheiten zuzuweisen (...). Unter der aufschiebenden Bedingung der Abgabe einer solchen Zuweisungserklärung sind die Eigentümer der übrigen Wohnungseigentumseinheiten von der Nutzung der jeweils zugewiesenen Kellerräume ausgeschlossen.

   A bewilligt und beantragt, die Teilung des Grundstücks sowie die Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt legt am 1.7.2014 die Wohnungsgrundbücher an. Im Bestandsverzeichnis wird darauf hingewiesen, dass Sondernutzungsrechte vereinbart worden sind, und auf die Bewilligung unter anderem vom 28.2.2014 Bezug genommen.

2. Am 10.6.2014 veräußert V namens und in Vollmacht der E-GmbH unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung einen Miteigentumsanteil an den Erwerber M, weist dabei ihrem Sondereigentum den Kellerraum "Keller SNR 7" zu und bewilligt und beantragt die entsprechende Grundbucheintragung.
3. Mit Zwischenverfügung vom 16.7.2014 fordert das Grundbuchamt unter Fristsetzung die Genehmigung der E-GmbH zur Zuordnungsbewilligung an: das Zuweisungsrecht stehe nur dem teilenden Eigentümer zu. Eine "Weitergabe an Bevollmächtigte" sei nicht vorgesehen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde.

Die Entscheidung

1. Mit Erfolg! Ein übertragbares, auch den Rechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer gegenüber wirksames Sondernutzungsrecht, das dem Inhaber die Befugnis verleihe, unter Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer (negative Komponente) gemeinschaftliches Eigentum allein zu nutzen (positive Komponente), entstehe nach §§ 3, 15 Abs. 1, 10 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer bzw. durch die diese Vereinbarung nach § 8 Abs. 1 WEG ersetzende Teilungserklärung des Grundstückseigentümers und durch die Eintragung im Grundbuch.
2. Die Eintragung eines Sondernutzungsrechts erfolge auf Antrag, § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO, wenn sie derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, bewillige, § 19 GBO. Betroffen sei hier allein die E-GmbH. Durch die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, die durch Bezugnahme im Grundbuch zum Inhalt der Sondernutzungsrechte geworden sei, §§ 7 Abs. 3, 10 Abs. 3 WEG, seien die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums unter der Bedingung späterer Zuordnung bestimmter Sondernutzungsrechte durch den teilenden Eigentümer an Miteigentümer ausgeschlossen worden (Hinweis unter anderem auf BGH v. 20.1.2012, V ZR 125/11, DNotZ 2012 S. 684 und KG Berlin v. 4.12.2006, 24 W 201/05, RNotZ 2007 S. 151). Inhalt der Sondereigentumseinheiten sei damit von vornherein die dem Sondernutzungsrecht innewohnende negative Komponente gewesen. Die Zuordnung führe lediglich zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung (Hinweis auf BayObLG v. 8.11.1985, BReg. 2 Z 119-122/84, DNotZ 1986 S. 479, 481 und Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 2913 a). So liege es hier.
3. Etwas anderes folge nicht aus der Gemeinschaftsordnung. Mit der dortigen Formulierung "Der teilende Eigentümer hat das Recht" werde lediglich bestimmt, wer Inhaber des Rechts zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an den Kellern ist. Nichts hingegen lasse sich daraus herleiten, wie von dem Recht Gebrauch zu machen ist. Insbesondere gebe es keinen Anhaltspunkt dahin, das Recht könne nur höchstpersönlich ausgeübt werden.

Kommentar

Anmerkung

1. Wenn eine Wohnungseigentumsanlage geplant und gebaut wird, steht häufig noch nicht fest, welcher spätere Wohnungseigentümer welches Sondernutzungsrecht haben soll. Um sich diese Entscheidung vorzubehalten, lassen sich Bauträger daher in der Regel ein "Zuweisungsrecht" einräumen. An dem hier vereinbarten nahm das Grundbuchamt ebenso wie das Kammergericht keinen Anstoß. Das Grundbuchamt meinte hingegen, der konkreten Formulierung des Zuweisungsrechts entnehmen zu können, dass eine Vertretung nicht möglich is...