Sondernutzungsrecht: Rechte und Pflichten

Mit Begründung des Sondernutzungsrechts sind zwar die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch der entsprechenden (Teil-)Fläche des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen. Da es sich beim Sondernutzungsrecht jedoch um die Einräumung eines Gebrauchsrechts zugunsten des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, unterliegen auch die betreffenden Flächen oder Teile des Gemeinschaftseigentums weiterhin der ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzlich erwähnt wird das Sondernutzungsrecht lediglich in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG. Eine Definition findet sich hier nicht, vielmehr gilt aus Sicht des Gesetzgebers Begriff und Bedeutung des Sondereigentumsrechts aufgrund jahrzehntelanger Rechtsprechung als geklärt.

AG Rostock, Urteil v. 30.11.2016, 54 C 271/16 WEG: Es obliegt allein den Wohnungseigentümern, den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu regeln. Der Verwalter darf nicht in das Gebrauchsrecht einzelner Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum eingreifen. Dem Verwalter von Ferienwohnungen ist daher eine Verfügung über Stellplätze, die zu den Ferienwohnungen gehören, eigenmächtig nicht gestattet. Insbesondere ist er nicht berechtigt, Parktickets für diese zu vergeben.

AG Bottrop, Urteil v. 22.4.2016, 20 O 57/15: Die Errichtung einer Gartenlaube, eines Fahnenmastes und die Montage einer Markise stellen eine allzustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar, weil sie zu einer optischen Beeinträchtigung des Gesamteindrucks der Wohnanlage führen.

OLG Zweibrücken, Beschluss v. 17.1.2011, 3 W 196/10: Die von einem Sondernutzungsrecht erfasste Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum und damit grundsätzlich der Gemeinschaft und ihren Schranken verhaftet.

OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 23.11.2005, 20 W 432/03: Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen.

OLG Hamm, Beschluss v. 3.8.2009, I-15 Wx 288/08: Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall durch Stimmenmehrheit eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Gemeinschaftsfläche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann.

LG Hamburg, Urteil v. 12.12.2012, 318 S 31/12: Ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche berechtigt den Rechtsinhaber zu einer gärtnerischen Nutzung in den Grenzen von § 14 Ziff. 1 WEG. Die Nutzung durch einen "Skulpturgarten" geht weit über eine bloße gärtnerische Nutzung hinaus.

BGH, Beschluss v. 8.7.2010, V ZB 220/09: Streitigkeiten über den Geltungsbereich eines eingetragenen Sondernutzungsrechts sind im Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG zu entscheiden.

Die häufigsten Fallen

  1. Fehlende Vereinbarung über Instandhaltungspflicht

    Wesen des Sondernutzungsrechts ist es, dass die entsprechende Gemeinschaftsfläche zwar im Gemeinschaftseigentum verbleibt, die übrigen Wohnungseigentümer jedoch vom Recht zur Nutzung ausgeschlossen sind. Da jedoch die Sondernutzungsfläche im Gemeinschaftseigentum verbleibt, obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung der Eigentümergemeinschaft. Bei Begründung eines Sondernutzungsrechts sollte daher stets vereinbart werden, dass dem begünstigten Wohnungseigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsflächen obliegt und er auch für deren Kosten aufzukommen hat.

  2. Keine "Narrenfreiheit" des Sondernutzungsberechtigten

    Auch wenn der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer grundsätzlich zur alleinigen Nutzung der Sondernutzungsbereiche bzw. -flächen berechtigt ist, kann er keine eigenmächtigen baulichen Veränderungen vornehmen. Auch hier gelten uneingeschränkt die Grundsätze des § 22 Abs. 1 WEG.

1 Grundsätze

Mit dem Sondernutzungsrecht ist dem Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch eines bestimmten Teils des Gemeinschaftseigentums eingeräumt. Für die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist maßgebend, dass ein solches neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für die übrigen Wohnungseigentümer einen vollständigen Ausschluss vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen Gebrauchsvorteile zum Gegenstand hat.

Hinweis

Keine Narrenfreiheit

Zwar steht dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an den zugewiesenen Flächen, Räumen, Anlagen oder Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums zu, gleichfalls hat er aber bei Ausübung des Sondernutzungsrechts keine "Narrenfreiheit". Zu beachten ist, dass auch der Gegenstand, auf den sich das Sondernutzungsrecht erstreckt, in gemeinschaftlichem Eigentum verbleibt und damit auch der ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Gemeinschaft unterliegt.

Wird in Ausführung eines Eigentümerbeschlusses auf einer zur Sondernutzung zugewiesenen Außenbereichsfläche mit Zustimmung des...

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