Sondernutzungsrecht: Begründung

Zusammenfassung

 
Begriff

Mittels Sondernutzungsrechts kann einem der Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch eines bestimmten Teils des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Die übrigen Miteigentümer sind insoweit dann vom Gebrauch der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche ausgeschlossen. Sondernutzungsrechte können nicht durch Beschluss begründet werden. Es bedarf zwingend einer entsprechenden Vereinbarung.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Erwähnung ohne nähere Definition findet das Sondernutzungsrecht lediglich in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG. Begriff und Bedeutung sind jedoch aufgrund jahrzehntelanger Rechtsprechung geklärt.

OLG Oldenburg, Beschluss v. 4.12.2019, 2 U 243/19: Werden in einer Gemeinschaftsordnung einem Wohnungseigentum 3 Parkplatzflächen als Sondernutzungsrecht zugewiesen, erwirbt der Käufer des Wohnungseigentums die Sondernutzungsrechte auch dann, wenn in dem Bauträgervertrag nur ein Sondernutzungsrecht erwähnt ist. Der teilende Eigentümer kann ein Sondernutzungsrecht durch eine einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch nur solange ändern, solange er noch Eigentümer aller Wohnungseigentumsrechte ist und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist.

OLG München, Beschluss v. 10.4.2019, 34 Wx 92/18: An Flächen oder Fluren, die Zugang zu Räumen ermöglichen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, kann wenigstens ein eingeschränktes Sondernutzungsrecht eingeräumt werden.

LG Aurich, Beschluss v. 14.1.2019, 1 S 88/18: Eine Vollmacht zur Änderung der Gemeinschaftsordnung im Zuge der Durchführung des Bauvorhabens berechtigt den Bauträger nach Baufertigstellung und Bezug nicht mehr zur Begründung von Sondernutzungsrechten. Ist die Gemeinschaftsordnung aufgrund dieser Vollmacht zu Unrecht geändert worden, so besteht ein Anspruch auf Abgabe einer Willenserklärung zur Aufhebung dieser Änderung.

BGH, Beschluss v. 10.1.2019, V ZR 130/18: Wird auf eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung geklagt, bestimmt sich die Beschwer nach der Wertsteigerung, die das Wohnungseigentum, der das Sondernutzungsrecht zugeordnet wäre, erführe.

LG München I, Urteil v. 19.12.2018, 1 S 391/18 WEG: Der Schutz des guten Glaubens beim Erwerb eines Wohnungseigentums erstreckt sich auch auf Bestand und Umfang eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts.

BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZR 338/17: Die Beschwer des Beklagten, der sich gegen die gerichtliche Feststellung des Bestehens eines Sondernutzungsrechts eines anderen Wohnungseigentümers wendet, richtet sich nach der Wertminderung, die seine Wohneinheit erfährt, wenn es bei dem Urteil bliebe. Die Beschwer des Klägers, dessen Klage auf Feststellung des Bestehens bzw. auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts abgewiesen worden ist, bemisst sich nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Stattgabe der Klage erfährt.

OLG Nürnberg, Beschluss v. 6.2.2018, 15 W 1753/17: Allein daraus, dass ein unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisung bestelltes Sondernutzungsrecht weit gefasst ist, also große Teile des Gemeinschaftseigentums umfasst, folgt noch nicht seine Unbestimmtheit. Dem Bestimmtheitsgrundsatz ist genügt, wenn zweifelsfrei feststeht, welche Teile der Gemeinschaftsfläche zur Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können. Der Umstand, dass sich die Bereiche des Gemeinschaftseigentums, in denen der Ausschluss der übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch infolge von entsprechenden Zuweisungen letztlich zum Tragen kommt, weder aus der Teilungserklärung noch aus den darin in Bezug genommenen Plänen entnehmen lassen, steht der Eintragung eines Sondernutzungsrechts nicht entgegen, wenn die Zuweisungsentscheidung die betroffene Fläche nach Lage und Umfang eindeutig bestimmt.

LG Karlsruhe, Urteil v. 5.12.2017, 11 S 145/16: Ein Vorbehalt, der den teilenden Eigentümer berechtigt, einzelnen Wohnungen nachträglich Sondernutzungsrechte zuzuordnen, ist nur wirksam, wenn er erkennen lässt, welche Flächen für die Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können. Dem genügt nicht ein Vorbehalt, "an Räumen und weiteren Flächen des Gemeinschaftseigentums Sondernutzungsrechte zu begründen."

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 9.6.2017, 3 Wx 46/17: Sind Sondernutzungsrechte zwar zunächst wirksam vereinbart, aber mangels Eintragung nicht verdinglicht worden, müssen die nachfolgenden Eigentümer und sonstigen dinglich Berechtigten diese nicht gegen sich gelten lassen.

OLG Karlsruhe, Urteil v. 22.3.2017, 6 U 172/14: Befindet sich in den Grundakten kein Plan, der durch Markierung die Reichweite eines Sondernutzungsrechts darstellt, ist für die Rechtweite des Sondernutzungsrechts die Auslegung der Teilungserklärung maßgeblich. Dabei kommt es nicht auf den Willen desjenigen an, der das Sondernutzungsrecht begründet hat. Maßgeblich ist vielmehr, inwieweit dieser in der Teilungserklärung seinen Niederschlag gefunden hat.

BGH, Urteil v. 21.10.2016, V ZR 78/16: Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung z...

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