Sondereigentumsfähigkeit eines Abstellraumes, der die Heizungsanlage beherbergen soll

Leitsatz

Die Sondereigentumsfähigkeit der Zugänge zu gemeinschaftlichen Räumen hängt davon ab, ob der Zugang wegen der Art des instand zu haltenden oder instand zu setzenden gemeinschaftlichen Eigentums eine maßgebende Rolle spielt oder der betreffende Raum im Hinblick auf seinen Nutzungszweck der ständigen Herrschaftsmacht aller Wohnungseigentümer unterliegt, ein jederzeitiges Betreten somit gewährleistet sein muss.

Eine gemeinschaftliche Heizungsanlage erfordert einen ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand und damit einen ständigen ungehinderten Zugang aller Eigentümer zu solchen Anlagen. Der gemeinschaftliche Zugang darf nicht dadurch gefährdet werden, dass ein Sondereigentümer im Rahmen seiner Raumherrschaft nach § 13 Abs. 1 WEG den gemeinschaftlichen Gebrauch stört. Daran ändert sich nichts, wenn der Raum, in dem sich die gemeinschaftliche Heizungsanlage befindet, aufgrund besonderer Umstände – trotz der dort vorhandenen Heizungsanlage – in Sondereigentum stehen kann. Maßgeblich dafür, ob die Zuwege zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist nicht die Frage, ob der Raum, in dem sich eine technische Einrichtung befindet, auch geeignet ist, anderen Zwecken zu dienen. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Zugang für alle Miteigentümer ständig gewährleistet sein muss.

Normenkette

WEG §§ 5 Abs. 2, 8 Abs. 1

Das Problem

1. Nach der Teilungserklärung von Bauträger X soll Sondereigentum an einer Wohnung entstehen, die sich über das 2. und 3. Obergeschoss sowie auf die gesamte über dem 3. Obergeschoss liegende Abstellebene erstreckt. Dem Aufteilungsplan lässt sich entnehmen, dass die Abstellebene unter der Dachschräge liegt und aus einem Abstellraum mit einer Größe von 16,88 m² und einem weiteren Abstellraum von 4,63 m² besteht. Der Zugang zum kleineren Abstellraum führt durch die Wohnungseingangstür, dann über eine Treppe und schließlich durch den größeren Abstellraum. In dem kleineren Abstellraum soll sich nach dem Aufteilungsplan die Heizungsanlage befinden, die das gesamte Haus mit Wärme versorgt. Der räumliche Umfang der Heizungsanlage beträgt nach der Teilungserklärung 0,44 m².
2. Der von X beauftragte Notar beantragt gemäß § 15 GBO die Eintragung der Aufteilung in Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG. Das Grundbuchamt weist den Antrag zurück. Der Abstellraum, der die Heizungsanlage beherbergen solle, könne nicht im Sondereigentum stehen. Zwar sei der Raum nach der Teilungserklärung als Abstellraum zu nutzen. Diese Nutzungsart sei aber wohl "sekundärer Natur" und könne deshalb den Charakter als Heizungsraum nicht ändern. Dagegen wendet sich die Beschwerde. Der Nutzungszweck des Raumes ergebe sich maßgeblich aus dem Aufteilungsplan, der einen Abstellraum vorsehe. Die Nutzung als Abstellraum sei auch nicht untergeordneter Natur, denn die Heizungsanlage nehme weniger als 10 % der Raumfläche ein.

Die Entscheidung

Die Beschwerde hat keinen Erfolg! Die Eintragung der Teilung sei nicht möglich. Zwar verbiete es sich bei isolierter Betrachtung von Lage, Grundriss und Raumhöhe nicht, Sondereigentum am Abstellraum mit der Größe von 4,63 m² zu begründen. Die Teilungserklärung verstoße aber gegen § 5 Abs. 2 WEG, weil der gemeinschaftliche Zugang zur der Heizungsanlage erforderlich, aber nicht gewährleistet sei.

Sondereigentum am Abstellraum: Abstrakte Möglichkeit

1. Die Heizungsanlage selbst sei ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und diene dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer. Sie sei deshalb nach der zwingenden Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum. Nach § 5 Abs. 2 WEG diene deshalb in der Regel auch der Raum, in dem sich die Heizungsanlage befinde, dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sodass auch er gemeinschaftliches Eigentum darstelle.
2. Ausnahmen davon seien anerkannt, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck diene wie die Heizungsanlage, also nicht nur als Heizungsraum benutzt werde (Hinweis unter anderem auf BGH v. 2.2.1979, V ZR 14/77, Rn. 31 – juris und OLG Bremen v. 26.4.2016, 3 W 28/15, Rn. 13 – juris). Ob der Raum, in dem die Heizungsanlage untergebracht ist, nur als Heizungsraum oder auch anderen Zwecken diene, richte sich in erster Linie nach dem Aufteilungsplan. Wenn der Aufteilungsplan nicht verbindlich sei, gebe den Ausschlag, ob der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insbesondere auch nach seiner Größe objektiv geeignet sei, neben der Unterbringung der Heizungsanlage noch andere, zumindest annähernd gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen. Untergeordnete Nutzungsmöglichkeiten blieben dabei ebenso außer Betracht wie der subjektive Nutzungswille des betroffenen Sondereigentümers (Hinweis auf OLG Bremen v. 26.4.2016, 3 W 28/15, Rn. 5 – juris, und OLG Schleswig v. 6.3.2006, 2 W13/06, Rn. 19 – juris).
3. Nach dem von X vorgelegten Aufteilungsplan solle der fragliche Raum ein Abstellraum sein; verbindlich vereinbart sei dies allerdings nicht. Doch lasse sich der Raum nach seiner Art, Größe und Lage problemlos als Abstellraum nutzen. Der ansonste...