Sondereigentum: Keine Nutzungs- und Gebrauchseinschränkung
 

Leitsatz

Die Gemeinschaftsordnung muss die Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten eines Sondereigentums nicht beschränken.

 

Normenkette

WEG § 13, § 15

 

Das Problem

  1. B ist Eigentümer von Sondereigentum, das nach der Gemeinschaftsordnung als "Wohnungs- und Teileigentum" gebraucht werden darf. Nach der Gemeinschaftsordnung bedarf es zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes ferner der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. Nach der Gemeinschaftsordnung dürfen weiter Schilder, Reklameeinrichtungen oder Antennen nur mit Einwilligung des Verwalters und nur in einer vom Verwalter zu bestimmenden Art und Form angebracht werden. Ferner heißt es:

    Veränderungen an und in der Wohnanlage z.B. Um-, An- und Einbauten bedürfen, soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers berührt wird, der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. Der Verwalter muss einen Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer zur Voraussetzung seiner Zustimmung machen.

  2. B betreibt in den Räumen seines Sondereigentums einen Imbiss und Wurstwarenverkauf. Im Bereich des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses sind an einem Teil der Fassade Werbeschilder angebracht, die auf den Betrieb des B hinweisen.
  3. Wohnungseigentümer K geht vor diesem Hintergrund gegen B vor. Er verlangt, dass das Gericht B den Gebrauch und die Nutzung seiner Räume zum Betrieb eines Imbisses, eines Cateringservices oder eines Wurstwarenverkaufs untersagt. Weiter soll B das Abstellen von Autos im Bereich der zum Grundstück gehörenden Garagen untersagt werden. Schließlich soll B die von ihm im Fassadenbereich angebrachten Werbetafeln, eine graubraune Verfärbung der Fassade beseitigen und eine im Durchgang zum Hof aufgestellte Blechhütte, eine auf dem Hof stehende Wurstbratgerätschaft und schließlich eine im Treppenaufgang angebrachte Videokamera entfernen.
  4. Das Amtsgericht weist die Klage, nachdem es die Örtlichkeit zuvor in Augenschein genommen hat, ab. Die Nutzung des Sondereigentums zum Betrieb eines Imbisses (Wurstwarenverkaufs) sei zulässig. Eine Genehmigung durch den Verwalter sei nicht erforderlich. Denn die Gemeinschaftsordnung weise das Sondereigentum nicht (ausschließlich) als Wohnungseigentum aus. Die Verfärbungen an der Fassade im Bereich des Sondereigentums des B seien nicht "gravierender" als im übrigen Fassadenbereich. Schließlich habe B auch ein berechtigtes Interesse am Betrieb der Videokamera; da diese nur ein Bild vom Treppenhaus liefere, diese Bilder aber nicht dauerhaft aufzeichne, müsse K den Betrieb dulden.
  5. Mit seiner Berufung verfolgt K sein Klagebegehren teilweise weiter. Er meint, B dürfe ohne Genehmigung des Verwalters kein Gewerbe in seinen Räumen betreiben. Die nach Einleitung des Berufungsverfahrens seitens des Verwalters im Hinblick auf die Werbeschilder erteilte Genehmigung sei irrelevant. Die Schilder seien an die Fassade angebracht worden, sodass es sich um bauliche Veränderungen handeln würde. Für diese fehle es an einer Zustimmung. Der Betrieb der Videokamera verstoße gegen das Datenschutzgesetz und sei ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Hausbewohner.
 

Die Entscheidung

Die Berufung hat keinen Erfolg! Denn das Amtsgericht (AG) habe die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

Unterlassung des Gebrauchs als Imbiss, Cateringbetriebs oder Verkaufsstelle für Wurstwaren

  1. K stehe weder aus § 15 Abs. 3 WEG noch aus § 1004 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen B auf Unterlassung der Nutzung und des Gebrauchs seiner Räume zum Zweck des Betriebs eines Imbisses, eines Cateringbetriebs oder einer Verkaufsstelle für Wurstwaren zu. Diese gewerbliche Nutzung bzw. der entsprechende Gebrauch seien B nach der Gemeinschaftsordnung gestattet.
  2. Die Gemeinschaftsordnung müsse die Nutzungsmöglichkeiten eines Sondereigentums nicht beschränken. Um dem einzelnen Eigentümer von vornherein verschiedene und möglichst weitgehende Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten zu eröffnen, sei es möglich und zulässig, auf eine solche Beschränkung gänzlich zu verzichten. Dies könne in der Weise erfolgen, dass entweder auf eine Zweckbestimmung im engeren Sinne überhaupt verzichtet werde, alternative Gebrauchsmöglichkeiten erlaubt werden würden oder ein Gebrauch und eine Nutzung sowohl zu Wohnzwecken als auch zu anderen Zwecken in der Teilungserklärung ausdrücklich zugelassen werde (Hinweis auf KG v. 3.12.2007, 24 U 71/07, WuM 2008 S. 165). So liege es unstreitig im Fall. Eine andere Bewertung sei auch nicht vor dem Hintergrund der Regelung geboten, wonach ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in seiner Wohnung nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters berechtigt sei. Eine solche Einwilligung sei nicht erforderlich, weil eine Nutzung der Räume des B zu gewerblichen Zwecken nach der Gemeinschaftsordnung bereits erlaubt sei. Der Anwendungsbereich der Gemeinschaftsordnung beschränke sich von vornherein auf solche Räume, für die aufgrund ihrer Zweckbestimmung ausschließlich eine Nutzung zu Wohnzwecke...

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