Sondereigentum / 4.4 Kostentragung

Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen gemeinschaftlich nach ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen zu tragen, es sei denn, die Teilungserklärung enthält eine andere Regelung. Keineswegs bedeutet dies aber, dass der Sondereigentümer für alle nicht ausschließlich dem Sondereigentum zugeordneten Gebäudeteile von der alleinigen Kostentragung befreit ist. Hier ist auf die jeweilige Regelung zu achten. Daneben haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 WEG grundsätzlich die Kompetenz zur Beschlussfassung über die Kostenverteilung der Betriebskosten des Gemeinschafts- und des Sondereigentums sowie der Kosten der Verwaltung abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Freilich muss der entsprechende Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, was insbesondere dann der Fall ist, wenn sich der abweichende Maßstab am Verbrauch oder der Kostenverursachung orientiert. Entsprechendes gilt bei der Kostenverteilung einer konkreten Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme des gemeinschaftlichen Eigentums oder dessen baulicher Veränderung. Hier können die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 4 WEG mittels qualifizierten Mehrheitsbeschlusses von der gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsregelung abweichen. Voraussetzung ist allerdings, dass drei Viertel aller Wohnungseigentümer nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG für die abweichende Kostenverteilung stimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Sieht allerdings eine vereinbarte Öffnungsklausel eine Änderungsbeschlussfassung mit geringeren Anforderungen vor, dann geht diese der gesetzlichen Regelung vor.

 

Checkliste: Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum

 

Abgrenzung SE/GE

Zwingendes Gemeinschaftseigentum (Grundstück, Bestandteile, die nicht im Sondereigentum stehen, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind) bleibt Gemeinschaftseigentum, selbst wenn es zum Sondereigentum bestimmt wurde.
Auslegungskriterium für das Gemeinschaftseigentum sind Umstände, die das Gesamterscheinungsbild prägen oder verändern, die Funktionsfähigkeit der Anlage sicherstellen oder die Ermittlung und Verteilung der Kosten davon abhängt.

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