Sondereigentum / 4.1 Nutzung und Gebrauch

Der Wohnungseigentümer kann mit dem Sondereigentum im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Rechte Dritter nach seinen Vorstellungen verfahren. Hierbei hat er sich allerdings zu beschränken, wenn die Teilungserklärung einen bestimmten Nutzungszweck (z. B. Wohnungseigentum) vorsieht und damit andere Nutzungen (z. B. gewerbliche Nutzung) ausschließt. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass eine ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungseigentums unzulässig ist, wenn nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienende Räume nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden. Insoweit sind dann die Unterteilung vollziehende Grundbucheintragungen unzulässig und können nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb sein.[1]

Nutzung und Gebrauch des Gemeinschaftseigentums steht allen Wohnungseigentümern zu, es sei denn, an einem bestimmten Teil wurde ein Sondernutzungsrecht bestellt. Auch die Nutzung erfolgt allerdings innerhalb der gesetzlichen Regeln. Ein Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, muss im Rahmen einer geplanten baulichen Veränderung eine Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG herbeiführen, zu der die über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen. Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.[2]

 

Hinweis

Keine Leistungs- oder Mitteilungspflichten per Beschluss

Den Wohnungseigentümern können durch Mehrheitsbeschluss keine Leistungspflichten dergestalt auferlegt werden, dass etwaige Schäden im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum der Verwaltung in Schriftform zu melden sind, Mieter- und Nutzerwechsel binnen 14 Tagen nach Eintreten des Ereignisses unter Angabe der Daten des neuen Mieters bzw. des neuen Nutzers der Verwaltung schriftlich mitzuteilen sind. Sie können auch durch Beschluss nicht verpflichtet werden, den Zutritt zu ihrem Sondereigentum zu gewährleisten, damit Ablese-, Überprüfungs-, Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden können.[3] Mangels Beschlusskompetenz sind derartige Beschlüsse nichtig.

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