Sondereigentum an noch nicht fertiggestellten Bauten
Liegt ein behördlich bestätigter oder wenigstens vorläufiger Aufteilungsplan vor, kann zwar Wohnungseigentum begründet werden, bezüglich des Sondereigentums zunächst jedoch nur eine Anwartschaft, aus der mit Veräußerung des Sondereigentums durch den teilenden Eigentümer ein Anwartschaftsrecht des Erwerbers entsteht,[1] das mit Errichtung des Gebäudes zum Vollrecht erstarkt. Das Sondereigentum entsteht dabei schrittweise mit der Errichtung der einzelnen Raumeinheiten, nicht erst mit der Fertigstellung der gesamten Wohnanlage.
[2]
Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung
Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Dies gilt auch bei lediglich geringfügigen Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht.[3]
Widersprüchliche Zuordnung
Ist der schriftliche Teil der Teilungserklärung bezüglich der Zuordnung einzelner Räume zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum widersprüchlich, so entsteht an diesen Räumen kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum. Insbesondere besteht kein Vorrang eines der sich widersprechenden Erklärungsinhalte.[4]
Als Abgrenzungskriterien sind weiter zu berücksichtigen:
Für Gemeinschaftseigentum spricht,
- wenn durch die Maßnahme das äußere Gesamterscheinungsbild der Anlage verändert bzw. geprägt wird (z. B. Fassade, Bäume);
- wenn die Geräuschverhältnisse (z. B. durch einen Brunnen) verändert werden;
- wenn hierdurch die Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums (z. B. Heizungsanlage) gewährleistet wird;
- wenn die Ermittlung und Verteilung der umlagefähigen Kosten davon abhängt und damit eine ordnungsgemäße Verwaltung ermöglicht wird (Heizkostenverteiler).
Einzeldarstellung
| Sondereigentum | Gemeinschaftseigentum |
|---|---|
| nichttragende Innenwände | tragende Wände |
| Zwischenwände | konstruktive Teile von Decken und Böden |
| Verputz | |
| Verkleidung von Wänden und Decken | |
| Innenanstrich | |
| Fußbodenbelag | darunterliegende Trittschalldämmung |
| Wärme- und Schallisolierung dienender Estrich[5] | |
| Innentüren | Wohnungseingangstür |
| Einbauschränke | |
| Öfen | |
| Versorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Heizung, Gas) bis zur Absperrvorrichtung im Bereich des Sondereigentums | |
| Heizkörper, der ausschließlich der Versorgung der Einheit dient, in der er sich befindet | Rauchwarnmelder, soweit aufgrund eines Beschlusses angebracht Sofern Heizkörper dergestalt in ein Gesamtsystem integriert sind, dass deren Ausbau zu einer Unterbrechung oder Funktionsbeeinträchtigung des betreffenden Gesamtkreislaufs führt, kann von einer Sondereigentumsfähigkeit nicht ausgegangen werden |
| Gegensprechanlage im Sondereigentum | Haussprechanlage |
| Wohnungsalarmanlage[6] | |
Innenrahmen und Innenscheiben bei echten Doppelfenstern mit trennbarem Rahmen Sondereigentum Rollladengurt und Gurtscheibe[7] |
Fenster, Fensterläden, Außenjalousien |
| oberer Plattenbelag des Balkons | konstruktive Teile des Balkons |
| Innenanstrich der Balkonbrüstung | Estrich mit Isolierungsfunktion für den Balkon |
| Schichten zur Feuchtigkeitsisolierung/Wärmedämmung | |
| Balkonbrüstung | |
| Seitenwände | |
| Außenwände, Außenfassaden, Außenfenster inkl. Innenseiten | |
| Schaufenster/sonstige Fenster | |
| Isolierglasfenster | |
| Wohnung mit allen Nebenräumen | |
| lt. Teilungserklärung zugewiesene Keller- und Bodenräume | |
| Treppenhäuser | |
| Eingangshalle | |
| Zentralheizungsanlagen | |
| Fahrradkeller | |
| Fahrstuhl, Gemeinschaftsaufzug | |
| Pkw-Abstellplatz mit dauerhaften Markierungen | |
| Einzelgaragen | |
| Räume mit Versorgungseinrichtungen | |
| Heizungsräume, Tankräume, Fahrradkeller | |
Heizungsanlagen Zugänge zu Heizungsanlagen[8] |
|
| Fußbodenheizung[9] | |
| Markisen[10] | |
| Rollläden | |
| Heizkörperventile | |
Heizkostenverteiler[11] Verdunstungsröhrchen an Heizkörpern[12] |
|
| Verbrauchszähler[13] | |
| Briefkastenanlage[14] | |
| Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird[15] | Doppelstockgarage/Hebebühne.[16] Dient diese auch anderen Doppelstockgaragen, steht sie zwingend im Gemeinschaftseigentum. |
| Innenhof als Bestandteil einer Sondereigentumseinheit, soweit lediglich durch diese Sondereigentumseinheit zugänglich und rundum von Gebäudemauern umgrenzt.[17] |
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