Die Sondereigentumsfähigkeit wird begrenzt durch die zwingende Bestimmung von Gemeinschaftseigentum und den Ausschluss in § 5 Abs. 2 WEG. Danach sind nicht sondereigentumsfähig, sondern zwingend Gemeinschaftseigentum:
- das Grundstück;
- Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen oder Eigentum eines Dritten sind;
- Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (tragende Wände, Balkongeländer, Bodenplatte und Dichtungsbahn auf dem Balkon etc.);
- Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (gemeinsames Treppenhaus, Aufzüge, Bewirtschaftungs- und Versorgungsräume etc., Zugänge zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage);
- Verwaltungsvermögen (Geld- und Sachwerte), insbesondere die nicht teilbare Erhaltungsrücklage.
Ebenso nicht sondereigentumsfähig sind die Bestandteile, die gemäß Teilungserklärung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet wurden.
Gesetzliche Vermutung
Die Gegenstände des Sondereigentums müssen positiv bestimmt werden. Was nicht ausdrücklich hierzu bestimmt wird, steht im Gemeinschaftseigentum. Im Zweifel besteht also eine gesetzliche Vermutung für das Gemeinschaftseigentum. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass durch die Teilungserklärung nicht Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden kann. Diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zugunsten, nicht aber zuungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.[1]
Diese Formel orientiert sich an der Definition der Sondereigentumsfähigkeit in § 5 Abs. 1 WEG und findet ihre Grenze in dem Ausschluss des § 5 Abs. 2 WEG. Eine hiervon abweichende Regelung der Teilungserklärung ist nichtig.
Umdeutung in Kostenregelung
Soweit entgegen dieser Bestimmung zwingendes Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum erklärt wird, verbleiben die betreffenden Gegenstände und Bereiche im Gemeinschaftseigentum.[2] Allerdings kann in einem solchen Fall die unzulässige Begründung von Sondereigentum möglicherweise in eine Kostenregelung umgedeutet werden.
Dies setzt allerdings die weitere ausdrückliche und eindeutige Regelung voraus, dass die Wohnungseigentümer zur Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des Sondereigentums auf ihre Kosten verantwortlich sind.[3]
Zu beachten ist weiter, dass ein Wohnungseigentümer, der Räumlichkeiten etwa in Form eines Anbaus errichtet, ohne anderweitige Vereinbarung an diesen Räumen kein Sondereigentum erwirbt, selbst wenn die Räumlichkeiten von ihm vollständig finanziert worden sind.[4]
Wird weiter eine Wohnung in dem der Eintragungsbewilligung beigefügten Aufteilungsplan lediglich in einer horizontalen Ebene dargestellt und lässt sich nach der Grundbucheintragung nicht feststellen, dass sich das Sondereigentum auch auf einen etwaigen über dem Dachgeschoss befindlichen Raum beziehen soll, entsteht an diesem Raum kein Sondereigentum.[5]
Erhaltungspflicht nach Teilungserklärung
Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.[6]
Die Kosten der Instandsetzung einzelner Einrichtungen, Anlagen oder Teile des Gebäudes sind also nicht nur bei den als Anwendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Loggien, sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch den Wohnungseigentümer bestimmt sind, von diesem zu tragen.
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