Das Gesetz bestimmt lediglich, welche Gebäudebestandteile sondereigentumsfähig sind. Hierbei handelt es sich um die Räume und deren Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.[1]
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann Sondereigentum auch an Außenflächen begründet werden. Zunächst fingiert insoweit § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG die Raumeigenschaft von Stellplätzen, sodass auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden kann. Die so geschaffenen Teileigentumseinheiten sind selbstständig verkehrsfähig und daher auch veräußerlich.
Nach § 3 Abs. 2 WEG kann sich das Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein eigenständiges Sondereigentum an den Außenflächen begründet werden kann. Stets muss es sich bei dem Sondereigentum an der Außenfläche um einen Annex eines Sondereigentums an einer Raumeinheit handeln.
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