Zusammenfassung
Verfügt die Wohnanlage über ein Schwimmbad, ist es regelmäßig Gemeinschaftseigentum. Insoweit gelten keine Besonderheiten gegenüber anderen, für jeden Eigentümer zugänglichen Einrichtungen. Das Schwimmbad ist dem Sondereigentum zuzurechnen, wenn dies in der Teilungserklärung entsprechend bestimmt oder das Schwimmbad in Sondereigentumsräume integriert ist. Für die Kosten gelten die allgemeinen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes sowie im Einzelfall die Bestimmungen der Teilungserklärung.
Fall-Beispiel
Das Schwimmbad zählt in folgenden Fällen zum Sondereigentum:
Sondereigentum
In der Teilungserklärung ist das Schwimmbad entsprechend als Teileigentum ausgewiesen.[1]
Das Schwimmbad ist in Sondereigentumsräume integriert.[2]
Die Eigentümer tragen die Kosten unabhängig von der Nutzung des Schwimmbads
Ob der einzelne Eigentümer die Schwimmbadanlage nutzt, ist für seine Pflicht zur anteiligen Kostenübernahme regelmäßig unerheblich. Bei einer Umlage nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist dieser Einwand regelmäßig nicht zu beachten. Soweit die Wohnungseigentümer nicht von ihrer Beschlusskompetenz gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zur nutzungsabhängigen Verteilung der Betriebs- und Verwaltungs-, und Erhaltungskosten hinsichtlich der tatsächlichen Schwimmbadnutzung Gebrauch machen, dürfte auch ein entsprechender Individualanspruch des nichtnutzenden Eigentümers auf Anpassung hinsichtlich einer nutzungsorientierten Kostenverteilung gemäß § 10 Abs. 2 WEG nicht infrage kommen, da ein derartiger erst bei einer Kostenmehrbelastung von 25 % angenommen wird.[3]
Beschluss über ein nutzungsabhängiges Entgelt
Möglich ist es auch, die Benutzung des Schwimmbads von einem Nutzungsentgelt abhängig zu machen. Ein hierauf lautender Beschluss ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zulässig.
Umlegung der Schwimmbadkosten auf den Mieter
Die Kosten der Schwimmbadbenutzung können nach allgemeiner Rechtsauffassung nach § 556 Abs. 1 BGB als so genannte sonstige Kosten im Sinne von Ziffer 17 des § 2 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden. Allerdings müssen sie als solche konkret benannt sein.
Fall-Beispiel
Aussetzung der Schwimmbadsanierung aus Kostengründen
BGH, Urteil v. 15.10.2021, V ZR 225/20
Schwimmbadsanierung
Die Grundsätze für eine ordnungsgemäße Verwaltung gelten für das Schwimmbad entsprechend. Ein hiergegen ergangener Beschluss, das Schwimmbad nicht mehr zu sanieren, ist in der Regel rechtswidrig,[4] aber nicht nichtig! Eine Betriebsstilllegung ist dagegen nur durch Vereinbarung möglich.
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