Bodenerhöhungen und Grundstücksvertiefungen

Zusammenfassung

Überblick

Bodenerhöhungen, wie z. B. Aufschüttungen oder die Errichtung erhöhter Terrassen und Auffahrten, sind zwar vom Nachbarn hinzunehmen, können aber im Fall einer durch Regen verursachten Abschwemmung zu Schäden führen. Hierauf nehmen die meisten Bundesländer in ihren Nachbargesetzen Bezug und regeln beispielsweise einen einzuhaltenden Grenzabstand oder Schutzmaßnahmen.

Grundstücksvertiefungen, wie z. B. ein Baugrubenaushub oder das Abgraben eines Hangs, können ebenfalls zu Schäden auf dem Nachbargrundstück führen. Hier regelt § 909 BGB die Folgen.

1 Einführung

Veränderungen des Geländeniveaus durch Bodenerhöhungen und Grundstücksvertiefungen bedeuten für angrenzende Nachbargrundstücke eine nicht zu unterschätzende Gefahrenquelle. Immerhin können bei Bodenerhöhungen Erd- und Sandmassen abhängig von dem gewählten Böschungswinkel über die Grundstücksgrenze auf Nachbargrundstücke abrutschen oder etwa bei Regen abgeschwemmt werden. Grenznahe Grundstücksvertiefungen können bei unsachgemäßer Ausführung sogar den Einsturz von Nachbargebäuden bewirken.

Gefahrdrohende Anlage (§ 907 BGB)?

Trotz des den Veränderungen des Geländeniveaus innewohnenden Gefährdungspotenzials ist in den allermeisten Fällen bei Beginn von Erdarbeiten nicht "mit einer der Gewissheit gleichkommenden Wahrscheinlichkeit" vorauszusehen, dass Bodenerhöhungen oder Grundstücksvertiefungen unzulässige Einwirkungen auf Nachbargrundstücke zur Folge haben, wie das § 907 Abs. 1 BGB verlangt. Deshalb kommt der in dieser Vorschrift geregelte vorbeugende Unterlassungsanspruch in den meisten Fällen nicht zur Anwendung.

Drohender Gebäudeeinsturz (§ 908 BGB)?

§ 908 BGB kommt bei Bodenerhöhungen allenfalls begrenzt vorbeugend zur Anwendung. Denn zum einen erfasst diese Vorschrift nur räumlich abgegrenzte Bodenerhöhungen wie Dämme oder Erdwälle, nicht dagegen flächenhafte Bodenerhöhungen. Zum anderen greift der vorbeugende Schutz des § 908 BGB erst dann, wenn die Gefahr besteht, dass sich etwa von einem Damm Bestandteile abzulösen beginnen, nicht dagegen schon zum Zeitpunkt seiner Herstellung, wenn diese Gefahr noch nicht besteht.

Schutzgesetze

Der Gesetzgeber musste demzufolge zusätzliche Vorschriften schaffen, um einen vorbeugenden Schutz für Nachbargrundstücke zu gewährleisten. Bei Grundstücksvertiefungen ist dies mit § 909 BGB geschehen. Für Bodenerhöhungen fehlt eine entsprechende Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Für diese ist § 909 BGB nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch nicht entsprechend anwendbar.^[1] Die Regelung vorbeugender Schutzmaßnahmen zu Gunsten von Nachbargrundstücken bei Bodenerhöhungen ist deshalb Aufgabe der Landesgesetzgebung. Vorschriften hierzu finden sich – soweit Regelungen getroffen wurden – in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer.

Sowohl § 909 BGB für Grundstücksvertiefungen als auch die landesrechtlichen Vorschriften über Bodenerhöhungen sind Schutzgesetze im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB.^[2] Hat daher ein Grundstückseigentümer sein Grundstück erhöht oder vertieft, ohne die zum Ausschluss einer Schädigung notwendigen Vorsorgemaßnahmen getroffen zu haben, ist er bei Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) im Schadensfall nach § 823 Abs. 2 BGB zum Ersatz des Schadens verpflichtet.

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch

Daneben kommt ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch (analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) in Betracht, sofern der Schaden aus besonderen Gründen tatsächlich oder rechtlich nicht abwehrbar war, weil es der geschädigte Nachbar etwa mangels Kenntnis von der schadensstiftenden Wirkung einer Erddeponie versäumt hat, seinen Anspruch auf Unterlassung ihrer Herstellung rechtzeitig geltend zu machen.^[3]

Praxis-Tipp

Anzeige bei Baubehörde

Bodenerhöhungen und Grundstücksvertiefungen (im Baurecht als Aufschüttungen und Abgrabungen bezeichnet) unterliegen ab einer bestimmten Größenordnung dem Baurecht. In Bayern gilt das für sog. Aufschüttungen und Abgrabungen mit einer Grundfläche von mehr als 500 m und einer Höhe bzw. Tiefe von über 2 m. In den anderen Bundesländern bestehen vergleichbare Regelungen. Wenn Sie Anlass zur Sorge haben, dass bei Bodenerhöhungen oder Grundstücksvertiefungen ab dieser Größenordnung erforderliche Schutzvorkehrungen unterlassen wurden, hilft Ihnen eine Anzeige bei der Baubehörde meist schneller, als ein langwieriger Zivilprozess es vermag.

[1] So BGH, Urteil v. 20.5.1976, III ZR 103/74, NJW 1976, 1840 mit weiteren Nachweisen; ebenso LG Gießen, Urteil v. 21.9.1994, 1 S 173/94, NJW-RR 1995, 271.

[2] So BGH, Urteil v. 21.2.1980, III ZR 185/78, NJW 1980, 2580 zur Rechtslage in Nordrhein-Westfalen.

[3] Vgl. hierzu BGH, Urteil v. 8.3.1990, III ZR 141/88, NJW 1990, 3195; BGH, Urteil v. 22.2.1991, V ZR 308/89, NJW 1991, 1671 (Kaltluftsee).

2 Bodenerhöhungen

Wie in Kap. 1 erläutert, gibt es bereits nach § 907 Abs. 1 BGB (und unabhängig davon nach § 1004 Abs. 1 BGB) einen vorbeugenden Unterlassungsanspruch gegen Erdaufschüttungen bestimmter Art, und zwar dann, wenn von ihnen "mit einer der Gewissheit...