Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten nach Veräußerung des Mietobjekts

In 3 Entscheidungen im Jahr 2014, die bisher noch nicht offiziell veröffentlicht wurden, hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Behandlung von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach Veräußerung des Mietobjekts oder nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht auseinandergesetzt. Die Finanzverwaltung hat die Rechtsgrundsätze dieser Rechtsprechung des BFH in einem BMF-Schreiben zusammengestellt. Danach gilt Folgendes:

  1. Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten nach Veräußerung

    1. Grundstücksveräußerungen nach dem 31.12.1998

      Verkaufserlös reichte nicht zur Darlehenstilgung

      Die Schuldzinsen können weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten nicht durch den Veräußerungserlös hätten getilgt werden können. Voraussetzung ist, dass die Absicht, (weitere) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, nicht bereits vor der Veräußerung der Immobilie aus anderen Gründen weggefallen ist.

      Für den Werbungskostenabzug ist es ohne Bedeutung, ob die Veräußerung innerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist erfolgt und gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar ist.

    2. Grundstücksveräußerungen vor dem 1.1.1999

      Ein nachträglicher Werbungskostenabzug ist nicht zulässig.

  2. Schuldzinsen nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht

    Kein Werbungskostenabzug

    Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Mietobjekts, die in der Zeit nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht vor der Veräußerung gezahlt werden, sind keine nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

  3. Nachträgliche Schuldzinsen für Erhaltungsaufwendungen nach Veräußerung

    1. Veräußerung nach dem 31.12.2013

      Verkaufserlös reichte nicht zur Darlehenstilgung

      Voraussetzung für den nachträglichen Werbungskostenabzug von Schuldzinsen bei fremdfinanzierten sofort abziehbaren Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) ist, dass der Erlös aus der Veräußerung des Mietobjekts nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.

    2. Veräußerung vor dem 1.1.2014

      Abzug weiterhin möglich

      Wurde das obligatorische Veräußerungsgeschäft vor dem 1.1.2014 rechtswirksam abgeschlossen, kommt es unter Zugrundelegung der zwischenzeitlich überholten Rechtsgrundsätze (BFH, Urteil v. 12.10.2005, IX R 28/04, BStBl 2006 II S. 407) aus Gründen des Vertrauensschutzes nicht darauf an, ob ein bei einer Veräußerung des Objekts erzielbarer Erlös zur Tilgung des Darlehens ausgereicht hätte. Die Zinsen sind weiterhin abzugsfähig.

  4. Schuldzinsen für sofort abziehbare Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht

    Kein Abzug

    Ein Werbungskostenabzug ist nicht mehr möglich, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht nach dem 31.12.2014 aufgegeben wurde.

    Abzug zulässig

    Wurde die Einkünfteerzielungsabsicht vor dem 1.1.2015 aufgegeben, sind Schuldzinsen weiterhin abzugsfähig.

  5. Vorfälligkeitsentschädigungen

    Überholte Recht­sprechung

    Die bisherige Rechtsprechung (BFH, Urteil v. 23.4.1996, IX R 5/94, BStBl 1996 II S. 595), wonach der BFH in der Vergangenheit ausnahmsweise einen Werbungskostenabzug für eine im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Mietwohngrundstücks zu zahlende sog. Vorfälligkeitsentschädigung zugelassen hat, wenn sie als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjekts zu beurteilen ist, ist durch das Urteil vom 11.2.2014 überholt.

    Stichtag 27.7.2015

    Ein Werbungskostenabzug ist allerdings noch möglich, wenn das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts vor dem 27.7.2015 rechtswirksam abgeschlossen wurde.

    Das Gleiche gilt für eine im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung einer Fremdfinanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) des Mietobjekts.

    Anwendung

    Die vorstehenden Grundsätze sind in allen noch offenen Fällen anzuwenden.

(BMF, Schreiben v. 27.7.2015, IV C 1 – S 2211/11/10001)

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