Schriftform bei Vertrag mit wirtschaftlichem Verein
  
Begriff

BGB § 550

Werden im Rubrum eines Mietvertrags für einen wirtschaftlichen Verein 3 Vertretungsberechtigte aufgezählt, unterschreiben aber nur 2 von diesen den Vertrag, ist dem Schriftformerfordernis gleichwohl genügt, wenn neben diesen Unterschriften ein Betriebsstempel aufgebracht wird.

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

Zwischen einem wirtschaftlichen Verein als Mieter und dem Eigentümer besteht ein langfristiger Mietvertrag über Gewerberäume. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit mit der Begründung, dass eine nach Vertragsschluss getroffene Nachtragsvereinbarung unter Verstoß gegen die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform (§ 550 BGB) zustande gekommen sei. Dem liegt zugrunde, dass im Kopf der Nachtragsvereinbarung (wie bereits im Mietvertrag) die Person des Mieters wie folgt bezeichnet wird:

L. B. ...

Diese vertreten durch: Dr. W. C. (Geschäftsführer), M. J. (Geschäftsführer) und Dr. M. H. (Geschäftsführer)

Dieselben Personen sind auf der Unterschriftenliste wiedergegeben. Jedoch wurde die Nachtragsvereinbarung lediglich von C. und J., nicht dagegen von H. unterschrieben. Allerdings befindet sich neben den Unterschriften von C. und J. der Betriebsstempel des Vereins.

Das Gericht hatte zu entscheiden, ob hierdurch die gesetzliche Schriftform gewahrt wird.

1 Nachtragsvereinbarung zu befristetem Mietvertrag

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als 1 Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er auf unbestimmte Zeit. Ein solcher Vertrag kann nach § 550 BGB nach Ablauf des ersten Mietjahres von jeder Partei gekündigt werden.

Gleiches gilt, wenn ein befristeter Mietvertrag – wie hier – während der Mietzeit in einem wesentlichen Punkt abgeändert wird.

2 Vertretung der GmbH durch Geschäftsführer, des Vereins durch Vorstand oder Zusatz zur Unterschrift

Die Schriftform ist gewahrt, wenn die Vertragsurkunde vom Vermieter und vom Mieter eigenhändig unterzeichnet wird; bei mehreren Vermietern oder Mietern müssen alle Beteiligten unterschreiben.

Die jeweiligen Vertragsparteien können sich bei der Unterschrift vertreten lassen. In einem solchen Fall muss sich aus der Vertragsurkunde grundsätzlich ergeben, dass der Unterzeichnende in Vertretung der Vertragspartei gehandelt hat (BGH, Urteil v. 5.11.2003, XII ZR 134/02, NJW 2004 S. 1103 betr. GbR; Urteil v. 16.7.2003, XII ZR 65/02, NJW 2003 S. 3052 betr. GbR; Urteil v. 11.9.2002, XII ZR 187/00, NJW 2002 S. 3389 betr. Erbengemeinschaft).

Ist die Mietsache an eine juristische Person vermietet, muss nach der Rechtsprechung des BGH der gesetzliche Vertreter – also der Geschäftsführer – unterschreiben. Hat eine GmbH mehrere Geschäftsführer und besteht Gesamtvertretung, müssen alle Geschäftsführer unterschreiben.

Das OLG Rostock führt aus, dass dieselben Grundsätze für den Verein gelten. Hier muss die Unterzeichnung durch alle Vorstandsmitglieder erfolgen, wenn der Verein mehrere Vorstände hat und Gesamtvertretung besteht. Wird der Mietvertrag in einem solchen Fall nicht von allen Vorstandsmitgliedern unterzeichnet, ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich aus einem Zusatz zur Unterschrift (etwa durch den Vermerk "i. V.") ergibt, dass die Unterzeichner zugleich für die übrigen Vorstandsmitglieder unterzeichnen wollen. Anderenfalls bleibt unklar, ob die Urkunde vollständig ist oder es zur Wirksamkeit des Vertrags noch einer weiteren Unterschrift bedarf.

3 Beifügen eines Stempelaufdrucks neben Unterschrift

Für die GbR hat der BGH entschieden, dass das Vertretungsverhältnis auch durch die Beifügung eines Stempelaufdrucks mit der Bezeichnung der Gesellschaft angezeigt werden kann. Auf diese Weise werde hinreichend klar, dass der Unterzeichner nicht (nur) für sich, sondern für alle Gesellschafter unterschreiben will. Die Vertragsurkunde erwecke in einem solchen Fall nicht den Eindruck, dass sie wegen der fehlenden Unterschrift der anderen Gesellschafter unvollständig sei (BGH, Urteil v. 23.1.2013, XII ZR 35/11, NZM 2013 S. 271).

Dieser Ansicht schließt sich das OLG Rostock an: Durch die Beifügung des Stempelbeidrucks werde deutlich, dass der oder die Unterzeichner die Vertretungsmacht für die Vertragspartei für sich in Anspruch nehmen.

 
Hinweis

Auch stillschweigende Genehmigung heilt fehlende Vertretungsbefugnis

Für die Wahrung der Schriftform kommt es nicht darauf an, ob den Unterzeichnern die Befugnis zur Vertretung der Gesellschaft oder des Vereins tatsächlich zustand (BGH, Urteil v. 22.4.2015, XII ZR 55/14, NJW 2015 S. 2034). Ist dies nicht der Fall, hängt die Wirksamkeit des Vertrags davon ab, ob er von den vertretungsberechtigten Organen des Vereins genehmigt wird. Eine solche Genehmigung kann auch stillschweigend erklärt werden. Hiervon ist in der Regel auszugehen, wenn sich die Parteien entsprechend dem geänderten Vertrag verhalten.

OLG Rostock, Beschluss v. 12.7.2018, 3 U 23/18

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge