Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / 3 Übertragung auf den Mieter

In der Praxis ist es üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist stets eine ausdrückliche Regelung.

Wichtig

Keine Verkehrssitte

Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht.

Enthält der Mietvertrag keine wirksame Renovierungsverpflichtung, so galten lange Zeit die Grundsätze, dass der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen hat, wenn dies aufgrund des Zustands der Räume erforderlich ist. Bei Nichterfüllung hatte der Mieter Gewährleistungsansprüche, er konnte die Schönheitsreparaturen auch selbst durchführen und gem. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB Kostenersatz verlangen, wenn sich der Vermieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befand.

Inzwischen hat der BGH jedoch entschieden, dass der Mieter, wenn er in eine nicht renovierte Wohnung eingezogen ist, von seinem Vermieter die Renovierung nur noch für den Fall verlangen kann, dass sich der Zustand der Wohnung seit dem Bezug deutlich verschlechtert hat. Zudem muss er sich mit der Hälfte der anfallenden Renovierungskosten beteiligen.^[1] Die Konsequenz dieses Urteils und mögliche Rechtsfolgestreitigkeiten werden abzuwarten sein.

Praxis-Beispiel

Aufklärung über unwirksame Reparaturklausel

Erkennt der Vermieter, dass ein von ihm verwendetes Vertragsformular unwirksame Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält und dass der Mieter irrig von der Wirksamkeit der Regelungen ausgeht, muss er den Mieter über die Rechtslage aufklären. Unterlässt er dies und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so ist der Vermieter zum Ersatz verpflichtet.^[2]

Der Ersatzanspruch setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Hierbei genügt Fahrlässigkeit.

Praxis-Tipp

Rechtlich beraten lassen

Im Zweifel muss der Vermieter Rechtsrat einholen.^[3] Wird der Vermieter fehlerhaft beraten, muss er sich dies zurechnen lassen.

Ebenso muss der Vermieter für Pflichtverletzungen eines Hausverwalters einstehen. Ein Hausverwalter muss die obergerichtliche Rechtsprechung kennen. Deshalb fällt dem Hausverwalter zumindest Fahrlässigkeit zur Last, wenn er den Mieter trotz unwirksamer Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auffordert.^[4]

Dem Mieter kann ein Mitverschulden zur Last fallen. Ebenso wie bei der Haftungsbegründung kommt es nicht auf einen individuellen, sondern auf einen objektiv abstrakten Sorgfaltsmaßstab an. Deshalb ist zu fragen, ob ein durchschnittlicher Mieter weiß, dass zahlreiche Formularverträge unwirksame Renovierungsklauseln enthalten. Da die Medien über die Rechtsprechung des BGH intensiv berichten, kann dies nicht ohne Weiteres verneint werden.

Nach der Rechtsprechung des BGH^[5] steht dem Vermieter kein Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält. Eine ergänzende Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB scheidet aus. Die Anwendung der Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage^[6] kommt ebenfalls nicht in Betracht. Die hiervon abweichende Rechtsprechung einiger Oberlandesgerichte ist gegenstandslos.

Die Entscheidung des BGH gilt nur für den frei finanzierten Wohnraum. Der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum hat einen Anspruch auf einen Mietzuschlag, wenn sich die Renovierungsklausel als unwirksam erweist.^[7] Streitig ist, ob der Vermieter dem Mieter zuvor ein Angebot zur Vertragsänderung zu machen hat.^[8]

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht wegen der veränderten Vertragssituation kündigen.

Die Parteien können vertraglich vereinbaren, dass eine unwirksame Renovierungsklausel durch eine wirksame Klausel ersetzt wird. Ob der Mieter aufgrund einer solchen Heilungsvereinbarung verpflichtet ist, die in der davor liegenden Zeit entstandenen Abnutzungen zu beseitigen, richtet sich nach dem Inhalt der Vereinbarung. Im Zweifel gilt eine solche Vereinbarung nur für die Zukunft.^[9]

Erklärt der Mieter in einem Protokoll über die Wohnungsrückgabe, dass er Schönheitsreparaturen ausführen wird, liegt hierin regelmäßig kein konstitutives, sondern ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Dieses ist nichtig, wenn die Regelung im Mietvertrag betreffend die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam ist.^[10]

Bestehen hinreichende Anhaltspunkte, dass eine Renovierungsklausel unwirksam ist, muss der Mieter nicht abwarten, ob ihn der Vermieter auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. Dies ist ihm nicht zuzumuten, weil die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter i. d. R. teurer ist als eine vom Mieter zu erbringende Eigenleistung. Vielmehr kann der Mieter Feststellungsklage erheben. Ein Feststellungsinteresse i. S. v. § 256 ZPO liegt vor, wenn der Vermieter den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auffordert oder wenn der Mieter befürchten muss, dass sich der Vermieter au...