Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / 4 Geschäftsraummiete

Für den Begriff der Schönheitsreparaturen gilt auch für die gewerbliche Miete die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV.^[1] Allerdings ist streitig, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in weitergehendem Umfang als bei der Wohnraummiete auf den Mieter abgewälzt werden kann. Die Frage wird zum Teil bejaht^[2], zum Teil verneint.^[3]

Nach der hier vertretenen Meinung können für die Geschäftsraummiete keine allgemeinen Regeln aufgestellt werden, weil die Verhältnisse zu unterschiedlich sind. Bei der Vermietung von Ladenräumen oder bei der Gaststättenpacht ist es üblich, dass der Mieter/Pächter die Anfangsrenovierung durchführt, weil er die Räumlichkeiten auf diese Weise seinen Bedürfnissen entsprechend gestalten kann. Deshalb ist gegen eine entsprechende Formularklausel nichts einzuwenden.^[4] Der Mieter/Pächter kann allerdings nicht zu einer Anfangs- und einer Endrenovierung verpflichtet werden. In diesem Fall sind wegen des dann gegebenen Summierungseffekts beide Klauseln unwirksam.^[5]

Achtung

Konkreter Renovierungsbedarf

Endrenovierungsklauseln sind unwirksam, wenn sie auf den konkreten Renovierungsbedarf keine Rücksicht nehmen.^[6] Die unwirksame Endrenovierungsklausel hat dann die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel zur Folge. Insoweit kann nichts anderes gelten als bei der Wohnraummiete.

Die Fristen des § 7 des Mustermietvertrags 1976 gelten nur für die Wohnraummiete. Sie sind auf die Miete von Gewerberäumen grundsätzlich nicht übertragbar.^[7] Eine Ausnahme kann gelten, wenn die gewerbliche Nutzung mit einer Wohnungsnutzung vergleichbar ist oder die konkrete Nutzung zu einer vergleichbaren Abnutzung der Räume führt. Ansonsten müssen die üblichen Renovierungsfristen im Hinblick auf den Vertragszweck im Einzelfall ermittelt werden.

Praxis-Beispiel

Gaststätte

So ist es in der Regel nicht zu beanstanden, wenn bei der Gaststättenpacht eine Verpflichtung zur jährlichen Renovierung vereinbart wird.^[8]

Allerdings dürfen die Fristen auch bei der Gewerbemiete nicht als "starre" Fristen vereinbart werden. Anderenfalls ist die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam.^[9]

Wichtig

Fachhandwerkerklausel üblich

Bei der Gewerbemiete ist es allgemein üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch Fachhandwerker ausgeführt werden. Die Fachhandwerkerklausel ist aus diesem Grund wirksam.^[10]

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.5.2008, I-10 U 8/08.

[2] BGH, Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 308/02; OLG Hamm, ZMR 2002 S. 822; OLG Düsseldorf, NZM 2006 S. 462; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Auflage 2005, Rn. 773; Ahlt, DWW 2005, S. 96, 98.

[3] Wolf, in Lindner-Figura, Geschäftsraummiete, § 13 Rn. 207; Fritz, Gewerberaummietrecht, Rn. 225; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB Rn. 47.

[4] Kraemer, PiG 75 (2006), S. 37, 54; Blank, PiG 73 (2006), S. 163, 182.

[5] BGH, a. a. O.; OLG Hamm, ZMR 2002 S. 822; a. A.: KG Berlin, GE 1995 S. 1011; OLG Celle, ZMR 1999 S. 470; NZM 2003 S. 599; Heinrichs, WuM 2005, S. 155, 163.

[6] Kraemer, PiG 75 (2006), S. 37, 55; Blank, PiG 73 (2006), S. 163, 182.

[7] Kraemer, PiG 75 (2006), S. 37, 56; Blank, PiG 73 (2006), S. 163, 182; a. A.: KG Berlin, NZM 2005 S. 181.

[8] Vgl. BGH, NJW 1983 S. 446 unter Ziff. IV.

[9] BGH, Urteil v. 8.10.2008, XII ZR 84/06 für Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei; OLG München, NZM 2007 S. 215; a. A.: Heinrichs, WuM 2005, S. 155, 163: Danach tritt nur Teilunwirksamkeit ein..

[10] Heinrichs, WuM 2005, S. 155, 163; Kraemer, PiG 75 (2006), S. 37, 57; Blank, PiG 73 (2006), S. 163, 183; a. A.: OLG Düsseldorf, Urteil v. 9.12.2010, I-10 U 66/10, GuT 2010 S. 344.