Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / 3.2 Fälligkeit der Schönheitsreparaturen

3.2.1 Während der Mietzeit

Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart,

Praxis-Beispiel

Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume

"Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten – ohne Berücksichtigung im Mietpreis – übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustands der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen.",

ist der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nur dann zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn diese erforderlich sind, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden.^[1]

Bei der gewöhnlichen Renovierungsklausel ("Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.") muss der Mieter dagegen renovieren, wenn die vereinbarten oder üblichen Fristen abgelaufen sind und das Aussehen der Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Fenster und Türen durch den normalen Wohnungsgebrauch erheblich beeinträchtigt worden ist. Eine Gefährdung der Substanz der Mietsache ist nicht erforderlich.^[2]

Die Rechtsprechung orientiert sich häufig an Fristenplänen und nimmt an, dass die Schönheitsreparaturen

• in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
• in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und
• in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre

durchgeführt werden müssen.^[3] Diese Fristen finden sich auch im Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums (§ 7 Fn. 1). Sie basieren auf der Annahme einfach gestalteter Räume und führen insbesondere bei gut ausgestatteten Neubauwohnungen mit verkachelten Bädern und Küchen während der Mietzeit zu unangemessen kurzen Renovierungsabständen. Der BGH hat die Regelungen in § 7 des Mustermietvertrags bislang für wirksam angesehen^[4], jedoch ausdrücklich offengelassen, ob bei künftig abzuschließenden Mietverträgen längere Fristen zu gelten haben.^[5]

Achtung

Längere Renovierungsfristen möglich

Eine vertragliche Verlängerung der hier genannten Frist ist möglich: In diesem Fall sind die längeren Fristen maßgebend.

Achtung

Verkürzte Renovierungsfristen unwirksam

Eine vertragliche Verkürzung verstößt gegen § 307 BGB, wenn sie im Ergebnis zur Folge hat, dass der Mieter durch ein Übermaß an Renovierungspflichten unangemessen benachteiligt wird.^[6] Eine solche Regelung hat nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur die Unwirksamkeit der Fristenvereinbarung zur Folge; vielmehr ist die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam.^[7]

Ein Fristenplan kann nur in Form einer Richtlinie vereinbart werden.

Achtung

Starre Fristen unwirksam

Die Vereinbarung sog. starrer Fristen verstößt gegen § 307 BGB.^[8]

Dem Mieter darf der Nachweis nicht abgeschnitten werden, dass die Räume infolge längerer Abwesenheit, hochwertiger Materialien oder besonders schonender Nutzung trotz Fristablaufs noch nicht renovierungsbedürftig sind. Hiervon ist aber auszugehen, wenn die Schönheitsreparaturen nach dem Wortlaut der Klausel "mindestens ... in der nachstehenden Zeitfolge" auszuführen sind, weil hierdurch eine Renovierungsverpflichtung begründet wird, die ausschließlich vom Zeitablauf abhängt. Gleiches gilt, wenn die Klausel lediglich eine Verkürzung, aber keine Verlängerung der Fristen vorsieht.^[9] Nach der hier vertretenen Auffassung muss sich aus dem Wortlaut der Klausel ergeben, dass der Mieter trotz Ablauf der Fristen den Einwand der fehlenden Renovierungsbedürftigkeit erheben kann. Daran fehlt es, wenn der Richtliniencharakter der Fristen nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt, etwa durch die Formulierung, dass Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" nach Ablauf der Fristen erforderlich sind. Die Unwirksamkeit der Fristenregelung hat die Unwirksamkeit der Renovierungsvereinbarung zur Folge.^[10]

Achtung

Anspruch auf Fristverlängerung

Eine "starre" (und damit unwirksame) Fristenregelung liegt nicht vor, wenn der Mieter nach dem Fristenplan in bestimmten Fällen einen Anspruch auf Fristverlängerung hat. Hierfür reicht es aus, wenn der Fristenplan vorsieht, dass der Vermieter die Fristen "nach billigem Ermessen ... verlängern kann".^[11] In einem solchen Fall reduziert sich das Ermessen des Vermieters "auf Null", wenn der Zustand der Wohnung keine Renovierung erfordert.^[12]

Ist vereinbart, dass der Vermieter zur Verkürzung der Frist berechtigt ist, wenn der Zustand der Mietsache eine Fristverkürzung erfordert, so ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter während der Mietzeit eine Fristverkürzung verfügt oder verlangt hat. Befindet sich die Wohnung bei Vertragsende in einem abgenutzten Zustand, genügt es, wenn der Vermieter den Mieter darauf h...