Formulierung der Freizeichnung
"Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen."
Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdings nicht auf den Mieter übertragen; vielmehr steht es im freien Belieben des Mieters, ob er Renovierungsarbeiten durchführt oder ob er sich mit "abgewohnten" Räumen zufrieden gibt.
Fehlt eine besondere Vereinbarung über die Erfüllung der Rückgabepflicht, so kann der Mieter die Mietsache mit allen Abnutzungen zurückgeben, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch bedingt sind. Die Pflicht des Vermieters zur Übergabe einer zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Wohnung wird durch die Freizeichnungsklausel grundsätzlich nicht tangiert. Jedoch kann die Auslegung im Einzelfall ergeben, dass sich der Vermieter auch hiervon freizeichnen wollte.
Die Abgrenzung zur Renovierungsklausel kann im Einzelfall schwierig sein.[1] Nach LG Hamburg[2] bewirkt die Klausel "Dekoration ist Sache des Mieters" lediglich eine Freizeichnung des Vermieters. Das OLG Karlsruhe hat die Klausel "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" als Renovierungsklausel ausgelegt.[3]
Generell gilt, dass die fraglichen Klauseln eng auszulegen sind. Dies folgt aus dem Interesse des Mieters an der klaren Festlegung der von ihm erwarteten Leistung.
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