Schönheitsreparaturen: Was gilt für Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter?
  

Begriff

BGB §§ 307, 535

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35).

Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Zwischen den Parteien bestand ab Dezember 2008 ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag hatte der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Die Wohnung wurde bis Dezember 2008 von einer Mieterin genutzt, die nach den vertraglichen Regelungen ebenfalls zum Ausführen der Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Die Vormieterin hatte diese Arbeiten aber nicht ausgeführt, sodass die Wohnung bei der Übergabe an den neuen Mieter die üblichen Gebrauchsspuren aufwies.

Die Vormieterin schloss mit dem neuen Mieter eine Vereinbarung, wonach ein von ihr verlegter Teppichboden und andere Gegenstände in der Wohnung verbleiben sollten. Der neue Mieter erklärte sich bereit, als Gegenleistung für die zurückgelassenen Sachen die der Vormieterin obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen.

Das neue Mietverhältnis endete nach 6-jähriger Mietzeit im Februar 2014. Auf Verlangen des Vermieters renovierte sein Mieter die Räume. Die Schönheitsreparaturen waren allerdings nicht fachgerecht ausgeführt. Aus diesem Grund beauftragte der Vermieter einen Malerbetrieb mit der Nachbesserung.

Die hierfür entstandenen Kosten klagte der Vermieter ein. Das Berufungsgericht gab seiner Klage statt. Der BGH hob das Urteil auf.

1 Schönheitsreparaturen nicht ohne angemessenen Ausgleich

Nach dem Grundsatzurteil des BGH vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14, BGHZ 204 S. 302) wird der Mieter durch eine Renovierungsklausel unangemessen benachteiligt, wenn der Vermieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergibt und dem Mieter für die Übernahme einer renovierungsbedürftigen Wohnung keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

Der Ausgleich ist nur dann angemessen, wenn der Mieter hierdurch "so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden". An dieser Rechtsprechung halten die Richter aus Karlsruhe fest.

2 Renovierungsvereinbarung mit Vormieter wirkt nicht auf Vermieter

Hier wurde die Wohnung dem Mieter in renovierungsbedürftigem Zustand übergeben. Der Vermieter hat an den Mieter keinen Ausgleich bezahlt. Allerdings hat der Mieter von der Vormieterin einen Ausgleich in Form eines Teppichbodens und anderer Gegenstände erhalten.

Das führt zu der Frage, ob die Leistung der Vormieterin (auch) dem Vermieter zugutekommen sollte mit der weiteren Folge, dass deren Leistung als ein vom Vermieter gezahlter Ausgleich anzusehen wäre. Dies hat das Berufungsgericht angenommen.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht: Die in dem Vertrag zwischen der Vormieterin und dem Mieter getroffenen Vereinbarungen sind in ihren Wirkungen auf die an dem Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt.

"Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen ... haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben."

3 Wirksam übertragene Renovierungspflicht des Vormieters oder nicht?

Hieraus ist Folgendes abzuleiten:

  1. Ist der Vormieter beim Ende seines Mietverhältnisses zur Renovierung verpflichtet, kann der Vermieter von ihm das Durchführen der Schönheitsreparaturen verlangen mit der Folge, dass er dem nachfolgenden Mieter eine renovierte Wohnung übergeben kann. Eine mit diesem Mieter vereinbarte Renovierungsklausel ist dann wirksam.

    Der Umstand, dass der nachfolgende Mieter aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vormieter dessen Renovierungspflicht übernommen hat, ändert an der Rechtslage nichts. Der Vermieter muss seinen Anspruch auf Renovierung auch in diesem Fall gegenüber dem Vormieter geltend machen.

  2. Ist der Vormieter nicht zur Renovierung verpflichtet, muss der Vermieter die gleichwohl bestehenden Abnutzungen entweder selbst beseitigen oder dem nachfolgenden Mieter einen angemessenen Ausgleich für dessen Bereitschaft zur Übernahme einer nicht renovierten Wohnung zahlen.

    Anderenfalls ist eine mit dem nachfolgenden Mieter vereinbarte Renovierungsklausel unwirksam.

4 3-seitiger Vertrag zwische...

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