Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln / Zusammenfassung

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters. Diese Vorschrift wird im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen allerdings regelmäßig durch Formularvertrag abgeändert. Hierzu hat die Praxis zahlreiche Klauseln entwickelt. Man unterscheidet zwischen Vereinbarungen zur Renovierungspflicht bei Mietbeginn (Übernahmeklauseln), Regelungen zur Übertragung der Renovierungspflicht während der Dauer des Mietverhältnisses (Renovierungsklauseln) und Vereinbarungen zur Regelung der Renovierungspflicht bei Vertragsende (Rückgabeklauseln). Der Beitrag gibt einen Überblick über die Entscheidungen des BGH zu diesem Rechtsgebiet. Urteile und Beschlüsse mit dem Aktenzeichen VIII ZR... sind zur Wohnraummiete ergangen; Entscheidungen mit dem Aktenzeichen XII ZR... betreffen ein gewerbliches Mietverhältnis.

Zur Frage der Wirksamkeit von formularmäßigen Klauseln, die den Mieter zur Durchführung von bestimmten Renovierungsmaßnahmen verpflichten, hat sich eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. Nachdem jedoch Gegenstand der Verfahren regelmäßig nur eine bestimmte vorformulierte Klausel war, deren Vereinbarkeit mit den §§ 305 ff. BGB geprüft wurde, gibt es keine allgemeinverbindliche Formulierung für eine entsprechende Vereinbarung.

Anhand der Rechtsprechung ist in jedem Einzelfall die Vereinbarkeit der konkreten Klausel mit den §§ 305 ff. BGB zu prüfen. Nach Ansicht des LG Berlin^[1] kann der Mieter auch bereits während des laufenden Mietverhältnisses durch eine Feststellungsklage prüfen lassen, ob er zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.