Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln / 5.2.1 Zuschlag im Mieterhöhungsverfahren

Frei finanzierter Wohnraum

Nach der Rechtsprechung des BGH steht dem Vermieter kein Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält.^[1]

Preisgebundener Wohnraum

Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum gelten folgende Grundsätze:

1. Der Vermieter ist berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.^[2]
2. Der Umstand, dass der Mieter eine Anfangsrenovierung durchgeführt hat, spielt nach Ansicht des BGH keine Rolle.^[3]
3. Der Vermieter kann die Erhöhung rückwirkend seit Beginn des der Mieterhöhungserklärung vorangehenden Kalenderjahres verlangen, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete gilt.^[4] Diese Vorschrift setzt zwar eine "Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen" voraus. Insoweit kann fraglich sein, ob sich die Aufwendungen des Vermieters im Falle einer von Anfang an unwirksamen Klausel erhöhen. Der BGH lässt dies offen: jedenfalls sei die Vorschrift in diesen Fällen entsprechend anwendbar.^[5]
4. Der Kostenansatz für Schönheitsreparaturen beträgt nach § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. BV "höchstens" 8,50 EUR/qm jährlich. Es handelt sich um einen Höchstbetrag; der zulässige Kostenansatz kann demnach auch geringer sein. Nach Ansicht des BGH darf der Vermieter stets den Höchstsatz ansetzen. Er folgert dies aus dem "Zweck der Pauschalierung"; hierdurch soll dem Vermieter eine konkrete Berechnung erspart werden. Im Hinblick auf die gesetzliche Regelung sei es auch nicht erforderlich, dass der Mieterhöhung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt wird.^[6]

5. Dem Vermieter kann es im Einzelfall nach Treu und Glauben^[7] verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit der Klausel zu berufen.^[8] Hiervon ist insbesondere in den Fällen auszugehen, in denen der Mieter an der Renovierungsklausel festhalten will, um die höhere Miete zu vermeiden.^[9]

   Die Berufung des Mieters auf § 242 BGB scheidet aber aus, wenn der Vermieter dem Mieter vor Durchführung des Mieterhöhungsverfahrens den Abschluss einer wirksamen Renovierungsklausel angeboten hat.

6. Die Entscheidung des BGH vom 24.3.2010^[10] ist nur für solche öffentlich geförderten Wohnungen von Bedeutung, deren Entgelt durch die Kostenmiete bestimmt wird.

   Wichtig

   Landesgesetze für Kostenmiete beachten

   Dies betrifft die Länder Bayern, Bremen und Hamburg, deren Landesgesetze an die Kostenmiete anknüpfen, sowie alle Länder, für die das WoBindG unmittelbar gilt.

   Im Land Baden-Württemberg richtet sich die Miete für öffentlich geförderte, preisgebundene Wohnungen nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG).

   Maßstab für die Mieterhöhung ist die ortsübliche Miete. Die Entscheidung des BGH ist nicht anwendbar; vielmehr gelten die unter 7. dargelegten Grundsätze.

7. Ist die Preisbindung beendet, gelten für die Mieterhöhung ausschließlich die für den frei finanzierten Wohnraum geltenden Grundsätze. Ein gesonderter Zuschlag für Schönheitsreparaturen kommt dann nicht mehr in Betracht.^[11]

[1] BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 181/07.

[2] BGH, Urteil v. 24.3.2010, VIII ZR 177/09; Urteil v. 31.8.2010, VIII ZR 28/10; Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 6/10; Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 181/12.

[3] BGH, Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 181/12.

[4] § 4 Abs. 8 Sätze 1 und 2 NMV.

[5] BGH, Urteil v. 24.3.2010, VIII ZR 177/09.

[6] BGH, Urteil v. 24.3.2010, VIII ZR 177/09.

[7] § 242 BGB.

[8] BGH, Urteil v. 31.8.2010, VIII ZR 28/10 unter Rz. 5.

[9] BGH, a. a. O.; Börstinghaus, WuM 2007, S. 426; a. A. Feßler/Roth, WuM 2009, S. 560, 563.

[10] VIII ZR 177/09.

[11] BGH, Urteil v. 9.11.2011, VIII ZR 87/11.