Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln / 5.1.3 Schadensersatzanspruch

Verwendet der Vermieter einen Mietvertrag mit unwirksamer Klausel, stehen dem Mieter u. U. Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss sowie aus Pflichtverletzung zu.

Die Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss setzt voraus, dass bereits die Einbeziehung der unwirksamen Klausel zu einem Schaden führt, z. B. weil der Kunde auf die Wirksamkeit der Klausel vertraut.^[1] Am Verschulden wird es fehlen, wenn die vom Vermieter verwendete Klausel zur Zeit des Vertragsschlusses vom BGH noch nicht beanstandet wurde. Es genügt nicht, dass die Klausel in der Kommentarliteratur als "fraglich" bezeichnet wurde.^[2]

Eine Haftung aus Pflichtverletzung ist zu erwägen, wenn der Verwender der Klausel entweder Rechte aus der unwirksamen Vereinbarung herleitet oder nicht auf die Unwirksamkeit der Klausel hinweist, obwohl es hierzu einen konkreten Anlass gibt.^[3]

Praxis-Beispiel

Hinweis auf unwirksame Vertragsklausel

Erkennt der Vermieter, dass ein von ihm verwendetes Vertragsformular unwirksame Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält und dass der Mieter irrig von der Wirksamkeit der Regelungen ausgeht, muss er den Mieter über die Rechtslage aufklären. Unterlässt er dies und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so ist der Vermieter zum Ersatz verpflichtet.^[4]

Der Ersatzanspruch setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Hierbei genügt Fahrlässigkeit.

Wichtig

Rechtsberatung bei Zweifeln

Im Zweifel muss der Vermieter Rechtsrat einholen.^[5]

Wird der Vermieter fehlerhaft beraten, muss er sich dies zurechnen lassen.

Ebenso muss der Vermieter für Pflichtverletzungen eines Hausverwalters einstehen. Ein Hausverwalter muss die obergerichtliche Rechtsprechung kennen. Deshalb fällt dem Hausverwalter zumindest Fahrlässigkeit zur Last, wenn er den Mieter trotz unwirksamer Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auffordert.

Dem Mieter kann ein Mitverschulden zur Last fallen. Ebenso wie bei der Haftungsbegründung kommt es nicht auf einen individuellen, sondern auf einen objektiv abstrakten Sorgfaltsmaßstab an. Deshalb ist zu fragen, ob ein durchschnittlicher Mieter weiß, dass zahlreiche Formularverträge unwirksame Renovierungsklauseln enthalten. Da die Medien über die Rechtsprechung des BGH intensiv berichten, kann dies nicht ohne Weiteres verneint werden.

[1] Schmidt, WuM 2010, S. 191, 194; Flatow, NZM 2010, S. 641, 644.

[2] LG Kassel, WuM 2010 S. 681 betr. eine Klausel, wonach der Mieter "nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen" darf.

[3] Schmidt, a. a. O.; Flatow, NZM 2010, S. 641, 644.

[4] BGH, Urteil v. 27.5.2009, VIII ZR 302/07.

[5] BGH, NJW 1994 S. 2754, 2755.