Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln / 3.1.2 Kombination Renovierungsklausel (Abschn. 2.2) mit individuell vereinbarter Endrenovierungsverpflichtung

Eine individualvertraglich vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe einer renovierten Wohnung ist bei isolierter Betrachtungsweise wirksam. Enthält der Mietvertrag neben der individuell vereinbarten Renovierungsverpflichtung auch eine formularvertraglich vereinbarte Renovierungsklausel, so gilt Folgendes:

1. Die Prüfung der Formularklausel richtet sich nach § 307 BGB. Gegenstand der Prüfung ist die Renovierungsklausel einschließlich der individualvertraglichen Ergänzungen. Ist der Mieter nicht nur zur Renovierung während der Mietzeit, sondern auch zur Schlussrenovierung verpflichtet, so bewirken die beiden Vereinbarungen einen Summierungseffekt, der die Unwirksamkeit der Formularklausel zur Folge hat.

2. Die individuell vereinbarte Rückgabeklausel ist nicht an § 307 BGB zu messen. Hier sind folgende Kriterien maßgeblich:

   1. Ist die Individualvereinbarung von der Wirksamkeit der Formularklausel abhängig, hat die Unwirksamkeit der Formularklausel zwangsläufig die Unwirksamkeit der Individualvereinbarung zur Folge.
   2. Bilden die beiden Vereinbarungen wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB, so ist bei der Nichtigkeit der Formularklausel das gesamte Rechtsgeschäft nichtig.

Bei der Kumulation der Renovierungsklausel mit der individualvertraglich vereinbarten Rückgabeklausel wird regelmäßig die letzte Variante vorliegen.

Ist ein Mieter aufgrund einer wirksamen individualvertraglich vereinbarten Regelung zur Schlussrenovierung verpflichtet, setzt der Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB voraus, dass dem Mieter eine Frist zur Leistung gesetzt wird.