Schönheitsreparaturen: Übergabe einer renovierungsbedürftigen öffentlich geförderten Wohnung
  

Begriff

BGB §§ 307, 535; WoBindG § 9; II. BV § 28

Eine in einem Mietvertrag über eine öffentlich geförderte Wohnung durch Individualvertrag getroffene Vereinbarung, wonach der Mieter zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet wird, ist wirksam, wenn dem Mieter mit der Übernahme der Anfangsrenovierung keine Leistungen auferlegt werden, die, verbunden mit seinen sonstigen Pflichten, den Rahmen der Kostenmiete übersteigen.

(Leitsatz der Redaktion)

In einem Mietvertrag über eine öffentlich geförderte Wohnung ist individualvertraglich vereinbart, dass der Mieter die Anfangsrenovierung gegen Erlass einer Monatsmiete (317,46 EUR) übernimmt. Weitere Vereinbarungen betreffend die Schönheitsreparaturen wurden nicht getroffen. Die laufenden Schönheitsreparaturen wurden nicht auf den Mieter übertragen. Ebenso war in dem Mietvertrag nicht vorgesehen, dass der Mieter einen Zuschlag zur Miete für die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Der Mieter hat die Anfangsreparatur von einem Malerbetrieb durchführen lassen. Hierfür sind Kosten in Höhe von ca. 3.000 EUR entstanden.

Der BGH hatte zu prüfen, ob der Mieter diesen Betrag von seinem Vermieter zurückverlangen kann.

1. Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Preisvorschriften?

Das wäre der Fall, wenn die Vereinbarung über die Übernahme der Anfangsrenovierung gegen zwingendes Mietpreisrecht verstößt. Nach § 9 Abs. 1 WoBindG ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Mieter für die Überlassung der Wohnung eine einmalige – in den öffentlich-rechtlichen Preisvorschriften nicht vorgesehene – Leistung zu erbringen hat. Nach § 28 Abs. 4 II. BV können die Parteien allerdings vertraglich regeln, ob die Schönheitsreparaturen vom Mieter oder vom Vermieter zu tragen sind. In diesem Fall erhöht sich die Kostenmiete, höchstens um 8,50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr.

Im Entscheidungsfall sind die laufenden Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu tragen, ohne dass hierfür der in § 28 Abs. 4 II. BV vorgesehene Zuschlag verlangt wird. Dem Mieter obliegt lediglich die Anfangsrenovierung. Der BGH kommt zum Ergebnis, dass dem Mieter "bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung mit der Übernahme der Anfangsrenovierung keine Leistungen auferlegt wurden, die, verbunden mit seinen sonstigen Pflichten, den Rahmen der Kostenmiete übersteigen".

2. Verstoß gegen § 307 BGB?

Der BGH hat in dem Grundsatzurteil vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14, BGHZ 204 S. 302 = NJW 2015 S. 1593) ausgeführt, dass eine Renovierungsvereinbarung gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, wenn der Vermieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergibt und dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Der vom Vermieter geschuldete Ausgleich ist dann angemessen, wenn der Mieter hierdurch "so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden".

Diese Ausführungen sprechen dafür, die Angemessenheit an der Höhe der Kosten zu bemessen, die aus der Sicht des Mieters für die Anfangsrenovierung erforderlich sind.

Hier spielt diese Rechtsprechung keine Rolle, weil die Parteien die Vereinbarung über die Anfangsrenovierung individualvertraglich getroffen haben.

BGH, Beschluss v. 22.8.2018, VIII ZR 287/17

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