Änderung der Recht­sprechung

Mieter können auch nach der neuen Rechtsprechung des BGH formularvertraglich zur Durchführung von turnusmäßigen Malerarbeiten verpflichtet werden; allerdings nur dann, wenn die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war oder dem Mieter bei einer unrenovierten Wohnung ein "angemessener Ausgleich" gewährt wurde. Dies hat der BGH (Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14) zwar nur für die Wohnraummiete entschieden. Nach Auffassung von Mietgerichten soll dies aber auch für das Gewerbemietrecht gelten (so z. B. LG Lüneburg, Urteil v. 4.8.2015, 5 O 353/14, NJW 2016 S. 578, wonach auch im Gewerberaummietrecht die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn die Räume dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig ohne angemessenen Ausgleich überlassen wurden).

Als "angemessener Ausgleich" reicht nach Auffassung des BGH ein Mietnachlass von eine halben Monatsmiete nicht aus. Dagegen kann ein Mietnachlass i. H. v. einer Monatsmiete einen ausreichend dimensionierten Ausgleich darstellen, der zur Wirksamkeit der Klausel und damit zur Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen führt.

Wer muss was beweisen?

Jedenfalls hat der Mieter, der sich auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel beruft, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Dies gilt auch, wenn das Mietverhältnis über 50 Jahre bestanden hatte (LG Berlin, Urteil v. 18.8.2015, 63 S 114/14, GE 2015 S. 1163). Die Beweislast für die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs trägt dagegen der Vermieter.

(LG Berlin, Urteil v. 2.10.2015, 63 S 335/14, NJW 2016 S. 579)

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