Forderungen und Verbindlichkeiten aus einem Mietvertrag gehören selbstverständlich ebenfalls zum Bestand des Nachlasses.
Geschützt wird der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten von Ehegatten, Lebenspartnern, Haushaltangehörigen (bspw. Kindern) und gem. § 563a BGB anderen Mitmietern. Ziel der gesetzlichen Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten.
Mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Das Gesetz sieht in einem solchen Fall ein "Eintrittsrecht" des überlebenden Ehegatten bzw. der Familienangehörigen vor, § 563 BGB. Jedoch darf "Eintrittsrecht" nicht wortwörtlich verstanden werden, denn entgegen der amtlichen Überschrift bewirkt die Norm bereits direkt den Eintritt. Das Ablehnungsrecht ist in Absatz III geregelt.
§ 563 BGB kann nicht abgedungen werden.
Das Eintrittsrecht des Ehegatten geht dem Eintrittsrecht anderer Familienangehöriger vor.
Sind beide Ehegatten Mitmieter, kann der überlebende Ehegatte das Wohnraummietverhältnis gem. § 563a BGB fortsetzen.
Als Voraussetzungen des Eintritts des Ehegatten sind der Tod des Mieters, das Bestehen einer Ehe (§§ 1353 ff. BGB) oder Lebenspartnerschaft (LPartG) und das Führen eines gemeinsamen Haushaltes zu nennen.
Wollten die Ehegatten sich scheiden lassen, so gilt bis zum Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils, dass § 563 BGB anwendbar bleibt und auch durch ein schwebendes Verfahren nicht ausgeschlossen wird; denn das Scheidungs- bzw. Aufhebungsurteil vermag die Ehe nur für die Zukunft aufzuheben. Dasselbe muss gelten, wenn die Ehe insoweit gescheitert war, aber die häusliche Gemeinschaft noch aufrechterhalten wurde. Auch in einem solchen Fall muss § 563 BGB anwendbar bleiben, da diese Vorschrift kein nachträgliches Ersatzscheidungsrecht darstellt.
Das Führen eines gemeinsamen Haushalts setzt des Weiteren voraus, dass der Wohnraum für den Verstorbenen und den Ehegatten den Mittelpunkt der gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsführung gebildet hat.
Kommt es weder zu einem Eintreten anderer Personen (vgl. §§ 563, 563a BGB) in das Mietverhältnis noch zu einer Fortsetzung, wird es mit den Erben fortgesetzt. In diesem Fall sind beide Parteien berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen (§ 564 BGB).
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