Schlüssel/Schließanlage (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Es gibt zahlreiche Gründe für den Austausch der zentralen Schließanlage. Zunächst muss der jeweilige Sachverhalt genau analysiert werden, bevor über den Austausch in der Eigentümerversammlung beschlossen wird.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

LG Hamburg, Beschluss v. 10.3.2016, 318 S 79/15: Wird der Austausch wegen eines Schlüsselverlusts erforderlich, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme.

BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13: Es besteht grundsätzlich die Beschlusskompetenz, den Wohnungseigentümer zu verpflichten, die Kosten der zentralen Schließanlage nach einem Schlüsselverlust seines Mieters zu tragen. Ein entsprechender Ersatzanspruch besteht aber dann nicht, wenn die Schließanlage der Wohnungseigentumsanlage tatsächlich nicht (insgesamt) ausgetauscht worden ist. Es fehlt dann an einem erstattungsfähigen Vermögensschaden, sodass auch eine fiktive Abrechnung nicht in Betracht kommt.

1 Grundsätze zur Auswechslung der bestehenden Zentralschließanlage

Bei der Auswechslung einer bestehenden Zentralschließanlage sind unterschiedliche Konstellationen zu unterscheiden:

• Der Austausch erfolgt wegen eines Defekts.
• Der Austausch wird erforderlich aufgrund Schlüsselverlusts eines der Wohnungseigentümer oder seines Mieters.
• Der Austausch soll zwar nicht wegen eines Defekts erfolgen, aber zur Anpassung an zeitgemäße Standards.

Stets ist zu beachten, dass sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen, wobei dies bei Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung erheblich umstritten ist.

• Erfolgt der Austausch wegen eines Defekts, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Dies gilt auch dann, wenn zwar ein Defekt aktuell noch nicht vorliegt, aber in naher Zukunft eintreten wird.
• Wird der Austausch wegen eines Schlüsselverlusts erforderlich, handelt es sich ebenfalls um eine Erhaltungsmaßnahme.^[1]
• Besteht kein Erhaltungsbedarf bezüglich der vorhandenen Schließanlage, soll diese aber durch eine Zentralschließanlage ersetzt werden, handelt es sich um eine Maßnahme der baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG.

[1] LG Hamburg, Beschluss v. 10.3.2016, 318 S 79/15, ZMR 2016 S. 394.

2 Austausch infolge (drohenden) Defekts der Schließanlage

2.1 Grundsätze

Wird der Austausch der Schließanlage wegen eines (drohenden) Defekts der Anlage erforderlich, bestehen zunächst keine rechtlichen Besonderheiten. Es handelt sich um eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, deren Kosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind.

Allerdings stellt sich die Frage, ob es zusätzlich eines Austauschs der Schließzylinder auch der Wohnungseingangstüren bedarf, wenn etwa nur der Schließmechanismus der Eingangstür zur Wohnanlage wegen der intensiven Nutzung erneuerungsbedürftig ist. Abzuwägen sind insoweit die Kosten für die Auswechselung der Schließzylinder gegen den Umstand, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich 2 Schlüssel mit sich führen müssten, nämlich den Zugangsschlüssel und den Wohnungsschlüssel.

Insoweit empfiehlt es sich, bereits mit der Übersendung der Ladungsschreiben zwei Beschlussalternativen zur Wahl zu stellen.

2.2 Beschluss

2.2.1 Auswechslung nur des Schlosses der Zugangstür zur Wohnanlage

Aufgrund eines drohenden irreparablen Defekts der zentralen Schließanlage an der Zugangstür zur Wohnanlage wird deren Austausch erforderlich. Konkret ______ (Beschreibung des Defekts). Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hatte die Verwaltung 3 Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Wohnungseigentümern mit dem Einberufungsschreiben übersandt wurden. Wie den Angeboten zu entnehmen ist, wird einhellig das Modell _______________ der Firma _______________ empfohlen.

Ein Austausch der jeweiligen Schlüsselzylinder der Wohnungseingangstüren wird nicht erfolgen, sodass die Wohnungseigentümer künftig 2 Schlüssel mit sich führen müssen, um in ihre Sondereigentumseinheit gelangen zu können. Je Sondereigentumseinheit werden _____ Schlüssel zur Verfügung gestellt.

Aufgrund entsprechender Vorbesprechung mit dem Verwaltungsbeirat im Vorfeld der Versammlung, schlägt die Verwaltung in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vor, das Angebot der Firma _______________ mit einem Kostenvolumen von insgesamt __________ EUR anzunehmen und diese entsprechend mit der Austauschmaßnahme zu beauftragen.

Vor diesem Hintergrund beschließen die Wohnungseigentümer den Austausch der bestehenden Schließanlage an der Zugangstür zur Wohnanlage zu einem Kostenaufwand in Höhe von insgesamt __________ EUR. Die Verwaltung wird ermächtigt, die Firma _______________ mit den Austauscharbeiten zu beauftragen.

Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt aus der Erhaltungsrücklage.

2.2.2 Auswechslung sämtlicher Schlösser

Aufgrund eines drohenden irreparablen Defekts der zentralen Schließanlage wird deren Austausch erforderlich. Konkret _______________ (Beschreibung des Defekts). Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hatte die Verwaltung 3 Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Wohnungseigentümern mit dem Einberufungsschreiben übersandt wurden. Wie den Angeboten zu entnehmen ist, wird einhellig das Modell _______________ der Firma _______________ e...