Zusammenfassung

 
Begriff

Türschlösser und die dazu gehörigen Schlüssel sind gemeinschaftliches Eigentum, soweit es sich um eine gemeinschaftliche Türschließanlage handelt. Schlüssel und Schlösser, die sich im Sondereigentum befinden, gehören auch zum Sondereigentum. Die Auswechslung eines herkömmlichen Türschlosses durch eine elektrische Schließanlage stellt eine bauliche Veränderung dar (s. "Bauliche Veränderung").

Unter Schließanlagen versteht man Schließzylinder- und Schlüsselkombination für Gemeinschafts- und Sondereigentum.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

OLG Dresden, Urteil v. 20.8.2019, 4 U 665/19: Verliert ein Dienstleister den Schlüssel einer Wohnungseigentumsanlage, kann sowohl Schadensersatz für den Austausch der Schlüsselanlage als auch für provisorische Sicherungsmaßnahmen verlangt werden, sofern die konkrete Gefahr eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels besteht. Da Schließanlagen einer mechanischen Abnutzung unterliegen, ist dabei ein Abzug "Neu für Alt" vorzunehmen.

LG Hamburg, Beschluss v. 10.3.2016, 318 S 79/15: Ein Beschluss, der den neuen Eigentümer verpflichtet, die Kosten der zentralen Schließanlage nach einem Schlüsselverlust des Mieters des Voreigentümers zu tragen, ist jedenfalls nicht nichtig.

BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13: Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei seinem Auszug einen von 2 überlassenen Wohnungsschlüsseln nicht zurück, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu, weil der Mieter seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat. Als Schadensersatz kann der vermietende Wohnungseigentümer Freistellung, also Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlüssels seinerseits Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist. Derartige Schadensersatzansprüche bestehen aber dann nicht, wenn die Schließanlage der Wohnungseigentumsanlage tatsächlich nicht (insgesamt) ausgetauscht worden ist. Es fehlt dann an einem erstattungsfähigen Vermögensschaden, sodass auch eine fiktive Abrechnung nicht in Betracht kommt.

Weist nichts auf den Eigentümer der verlorenen Schlüssel hin und kann deshalb ein Finder nichts mit den Schlüsseln anfangen, muss kein neues Schloss eingebaut werden (vgl. LG Berlin, Urteil v. 10.11.1987, 64 S 196/87; AG Gelsenkirchen, Urteil v. 18.8.1978, 3 C 138/78; AG Kaiserslautern, Entscheidung v. 18.10.1979, 5 C 1044/79).

1 Schlüsselcodierung

Alle Schlüssel schließen die Schließzylinder der Gemeinschaftsräume einschl. Hauseingangstür etc. Dazu hat der einzelne Schlüssel eine spezielle Codierung (Zahn- oder Lochkombinationen), die nur auf den Zylinder der zugeordneten Wohnungstür passt. Bei den meisten Schließanlagen handelt es sich um "Standardsysteme", die in erster Linie der Schließerleichterung dienen.

Vereinfacht dargestellt haben alle Schlüssel die Codierung 1, die auf alle Schlösser der Gemeinschaftstüren passt. Die Zusatzcodierung 2 bis xx schließt dann nur noch den dazu passenden Schließzylinder der jeweiligen Wohnungstür.

2 Schließplan

Über die Zylinder- und Schlüsselcodierungen erstellt bereits der Hersteller einen genauen Schließplan, aus dem die Schließberechtigung des einzelnen Schließzylinders (mit Maßangaben der Zylinder wegen der unterschiedlichen Türstärken) und Schlüssels sowie die Anzahl der einzelnen vorhandenen Schlüssel zu ersehen ist.

Zur Sicherung gegen unkontrollierte Nachschlüssel wird werkseitig bereits neben dem Schließplan ein Sicherungsschein (entspricht dem Personalausweis) angelegt. Nachbestellungen für Schlüssel und Zylinder werden werkseitig nur bei Vorlage des Sicherungsscheins (hierüber verfügt meist der Verwalter) gefertigt und herausgegeben. Dieses Schutzsystem ist etwa dreifach so teuer wie ein Normalzylinder mit Schlüsseln.

 
Hinweis

Sicherheitssystem: Kontrolle begrenzt

Weniger bekannt ist, dass die Kontrolle über das Sicherheitssystem vom Hersteller zeitlich begrenzt ist. Danach kann jeder Schlüsseldienst weitere Schlüssel ohne Registrierung fertigen. Je nach Laufzeit des Patents für die jeweilige Schlüsselform eines Herstellers endet mit dem Auslaufen des Patents auch die Kontrolle des Herstellers über die Schlüsselrohlinge.

3 Der Verlust eines Schlüssels

Verliert ein Wohnungseigentümer oder ein Mieter einen Haustürschlüssel, der Teil einer Schließanlage ist, stellt sich oft die Frage, ob eine neue Schließanlage einzubauen ist bzw. wer für die Kosten hierfür aufzukommen hat. Soweit ersichtlich, gibt es für diese Problematik hinsichtlich der Pflichten des Verwalters keine einschlägige Rechtsprechung. Lediglich im Bereich des Mietrechts sind einige Entscheidungen zu der Frage, wer für den Verlust eines Schlüssels aufzukommen hat, ergangen.

Hieraus lassen sich folgende Grundsätze ableiten:

 
Hinweis

Informationspflicht bei Schüsselverlust

Im Fall des Schlüsselverlusts ist gem. § 14 WEG eine Pflicht für jeden Wohnungseigentümer zu bejahen, die Gemeinschaft bzw. den Verwalter hierüber zu informieren. Dies ...

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