Schlüssel/Schließanlage (WEG) / 3 Der Verlust eines Schlüssels

Verliert ein Wohnungseigentümer oder ein Mieter einen Haustürschlüssel, der Teil einer Schließanlage ist, stellt sich oft die Frage, ob eine neue Schließanlage einzubauen ist bzw. wer für die Kosten hierfür aufzukommen hat. Soweit ersichtlich, gibt es für diese Problematik hinsichtlich der Pflichten des Verwalters keine einschlägige Rechtsprechung. Lediglich im Bereich des Mietrechts sind einige Entscheidungen zu der Frage, wer für den Verlust eines Schlüssels aufzukommen hat, ergangen.

Hieraus lassen sich folgende Grundsätze ableiten:

 
Hinweis

Informationspflicht bei Schüsselverlust

Im Fall des Schlüsselverlusts ist gem. § 14 WEG eine Pflicht für jeden Wohnungseigentümer zu bejahen, die Gemeinschaft bzw. den Verwalter hierüber zu informieren. Dies lässt sich u. a. damit begründen, dass die Gemeinschaft in der Lage sein muss, darüber zu entscheiden, ob sie das erhöhte Risiko des unbefugten Betretens von Gemeinschaftsräumen in Kauf nehmen möchte oder nicht. Im Fall der Verletzung der Informationspflicht kann sich der einzelne Wohnungseigentümer bzw. Mieter gegenüber der Gemeinschaft oder anderen einzelnen Wohnungseigentümern schadensersatzpflichtig machen.

Ob auf Kosten des Eigentümers/Mieters, der einen Schlüssel verloren hat, eine neue Schließanlage eingebaut werden kann, kann nicht allgemein beantwortet werden. Stets wird es auf die näheren Umstände des Verlusts des Schlüssels ankommen.

 
Praxis-Beispiel

Schlüssel fällt in einen Fluss: Keine neue Anlage

So ist gerichtlich schon entschieden worden, dass ein Vermieter dann kein neues Sicherheitsschloss auf Kosten des Mieters einbauen darf, wenn der Mieter die Schlüssel unter Umständen verloren hat, die die Annahme rechtfertigen, dass die Schlüssel keinen Schaden anrichten können.[1]

 
Praxis-Beispiel

Kein Hinweis auf Eigentümer: Keine neue Anlage

Ebenso ist schon entschieden worden, dass kein neues Schloss bezahlt werden muss, wenn nichts auf den Eigentümer der Schlüssel hinweist und ein Finder deshalb nichts mit den Schlüsseln anfangen kann.[2]

Von einer generellen Pflicht des Verwalters, bei Schlüsselverlust durch einen Wohnungseigentümer für den Einbau einer neuen Schließanlage bzw. Änderung der Schließanlage zu sorgen, wird man deshalb nicht sprechen können. Der Verwalter sollte aber in jedem Fall die Eigentümergemeinschaft über den Verlust eines Schlüssels unverzüglich informieren und ggf. eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft über den Austausch einer Schließanlage herbeiführen.

Anders sieht es aber dann aus, wenn etwa der Mieter eines Wohnungseigentümers diesem bei Mietende nicht sämtliche Wohnungsschlüssel zurückgibt, die Bestandteil der zentralen Schließanlage sind. Hier dürfte ein Austausch des Schlosses regelmäßig im Sinne der Gemeinschaft sein. Die Gemeinschaft kann Ansprüche auf Ersatz der Kosten für den Schlossaustausch gegenüber dem vermietenden Wohnungseigentümer geltend machen. Voraussetzung ist aber, dass das Schloss auch tatsächlich ausgetauscht wurde. Gibt jedenfalls der Mieter einer Eigentumswohnung bei seinem Auszug einen von 2 überlassenen Wohnungsschlüsseln nicht zurück, steht dem vermietenden Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter zu, weil der Mieter seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat. Als Schadensersatz kann der vermietende Wohnungseigentümer Freistellung, also Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlüssels seinerseits Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist. Derartige Schadensersatzansprüche bestehen aber dann nicht, wenn die Schließanlage der Wohnungseigentumsanlage tatsächlich nicht (insgesamt) ausgetauscht worden ist. Es fehlt dann an einem erstattungsfähigen Vermögensschaden, sodass auch eine fiktive Abrechnung nicht in Betracht kommt.[3]

Andererseits aber besteht durchaus die Beschlusskompetenz, den Wohnungseigentümer zu verpflichten, die Kosten der zentralen Schließanlage nach einem Schlüsselverlust seines Mieters oder auch des Mieters des Voreigentümers zu tragen. Die Wohnungseigentümer müssen sich auch nicht mit der lapidaren Aussage des Mieters begnügen, der Schlüssel sei auf den Grund eines Sees gesunken. Das Sicherheitsinteresse der Wohnungseigentümer überwiegt hier deutlich.[4]

 
Hinweis

Schlüsselverlust eines Dienstleisters/Handwerkers

Wird einem Dienstleister, wie etwa einem Hausmeisterservice oder auch einem Handwerker ein Schlüssel einer Wohnungseigentumsanlage übergeben, den dieser verliert, kann die Eigentümergemeinschaft sowohl Schadensersatz für den Austausch der Schlüsselanlage als auch Ersatz für provisorische Sicherungsmaßnahmen verlangen, wenn die konkrete Gefahr eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels besteht. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Schlüssel beschriftet ist und erkennen lässt, zu welchem Gebäude er gehört. In einem derartigen Fall muss der Verwalter nicht erst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführ...

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