Schleswig-Holsteinisches OLG Urteil vom 19.03.2015 - 16 U 117/14

Leitsatz (amtlich)

1) Wer als Asset-Manager für den Veräußerer eine Vielzahl von Wohneinheiten (hier jedenfalls 731 Einheiten) bei einer monatlichen Vergütung von jedenfalls 2.500 EUR betreut, kann nicht als Makler für den Käufer tätig werden (unechte Verflechtung).

2) Ein Provisionsanspruch kann sich aber gleichwohl nach den Umständen des Einzelfalls aus einem selbständigen Provisionsversprechen ergeben, wenn der Käufer eine Courtage verspricht, obwohl er davon ausgeht, dass der Makler wegen seiner Verbindung zum Veräußerer eine Maklercourtage nicht beanspruchen kann.

Normenkette

BGB § 311 Abs. 1, §§ 652, 654

Verfahrensgang

LG Lübeck (Urteil vom 14.08.2014; Aktenzeichen 10 O 270/13)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 14.8.2014 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 10. Zivilkammer des LG Lübeck wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das angefochtene Urteil und das Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I. Der Kläger verlangt von dem Beklagten für die Vermittlung des Kaufes von drei Mehrfamilienhäusern in X. (insg. 44 Einheiten) Maklercourtage i.H.v. 79.432,50 EUR (3,57 % auf den Kaufpreis von 2.225.000 EUR). Der Beklagte bestreitet, mit dem Kläger überhaupt einen (Makler)Vertrag geschlossen zu haben; jedenfalls sei ein solcher Vertrag wegen einer sog. unechten Verflechtung zwischen dem Kläger und der Eigentümerin unwirksam.

Der Kläger ist unter der Firmierung Y u.a. als Makler tätig. Ob er gegenüber dem Beklagten als Makler aufgetreten ist, ist streitig. Unter seinem "richtigen" Namen hat der Kläger mit der "Z-gesellschaft mbH" aus D. einen Vertrag über freie Mitarbeit vom 1./4.12.2009 geschlossen mit einem Nachtrag vom 16./20.12.2011 (Anl. K 6, Bl. 237 f.). Die "Z-gesellschaft mbH" ihrerseits verwaltet aufgrund eines Geschäftsbesorgungsvertrages ein Immobilienportfolio von Wohneinheiten im gesamten Bundesgebiet. Zu diesem Bestand gehörten die hier streitigen 44 Wohneinheiten in X. Diese Immobilienbestände verwaltet der Kläger als "Asset-Manager" gem. § 1 des Ausgangsvertrages. Zu seinem Tätigkeitsbereich gehören Einzelleistungen:

• Identifikation und Realisierung von Ertrags- und Wertsteigerungspotentialien
• Aufbau einer Datenbasis für das strategische Portfolio-Management (Mietverträge, Betriebskosten, Mieterfluktuation, Leerstand usw.)
• Steuerung der Immobiliendienstleister (Hausverwaltung).

Im Hinblick auf die Umstrukturierung des Bestandes (Veräußerung von Objekten) erhielt der Kläger für diese Tätigkeit jährlich zunächst eine Gesamtvergütung von 107.040 EUR (mtl. 8.920 EUR), welche sich im Falle der Veräußerung von Objekten dann jeweils entsprechend verringern sollten (§ 3 der Nachtragsvereinbarung vom 16./20.12.2011, Bl. 241). Nach dem Vortrag des Klägers mit Schriftsatz vom 6.3.2015 (Bl. 216) hatte sich der von ihm zu betreuende Immobilienbestand im Juni 2013 auf 731 Wohneinheiten und sein monatliches Salär auf 2.500 EUR reduziert. Als Verwalterin vor Ort (in X) fungierte die A-GmbH, deren Geschäftsführerin die Zeugin K. ist. Der Ehemann der Zeugin K., der Zeuge W., ist seinerseits Geschäftsführer einer A-GmbH, die als Grundstücksmaklerin tätig ist.

Der Beklagte ist Produzent, Moderator, Sänger und Inhaber der ". B. Fernsehproduktion".

Der Kläger erhielt Mitte des Jahres 2012 von der Eigentümerin der streitigen Mehrfamilienhäuser in X (und weiterer Objekte in ...) den Auftrag, diese zu verkaufen. Der für die Eigentümerin handelnde Rechtsanwalt F. habe, so der Kläger, den Beklagten telefonisch unmissverständlich darauf hingewiesen, dass der Kläger (auch) von der Verkäuferin eine Courtage erhalten werde (Bl. 231).

Sowohl der Kläger als auch der Beklagte hatten in der 2. Jahreshälfte 2012 Kontakt mit der Verwalterin vor Ort, der A-GmbH, Geschäftsführerin K.. Der Kläger fertigte ein Exposé (Anl. K 1, Bl. 7) unter "Y". In diesem Exposé heißt es:

"Mit dieser Aufgabe bieten wir Ihnen das bezeichnete Objekt und zugleich unsere Dienste als Makler an ... Die angegebene Courtage zahlen Sie nur, wenn ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt, selbst wenn wir beim Vertragsschluss nicht mitwirken. Sie erklären sich damit einverstanden, dass wir auch für Ihren Vertragspartner (Verkäufer) tätig sind. Im Ankaufsfall zahlt der Käufer als Maklerprovision 3,57 % auf den Kaufpreis (3 % zzgl. Mehrwertsteuer)."

Dem Beklagten wurde aber nun nicht dieses Exposé ausgehändigt, sondern ein im Wesentlichen gleichlautendes Exposé, das aber nicht auf den Kläger, sondern auf die A-GmbH als Makler hinweist. Die eben zitierten Geschäftsbedingungen ("mit dieser Aufgabe ...") enthält aber auch dieses Exposé, u.a. auch die Einverständniserklärung damit, dass "wir auch für Ihren Vertragspartner (Verkäufer) tätig sind". Ende M...