Schleswig-Holsteinisches OLG Rechtsentscheid vom 17.01.1983 - 6 RE-Miet 3/82

Gründe

I. Die Rechtsvorgängerin des Klägers vermietete den Beklagten durch Fomularmietvertrag vom 11. September 1976 ein Haus in. In dem Vertrag heiß es u.a.:

§ 3 Nr. 2: Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.

§ 7 Nr. 3 Satz 2: Er (= der Mieter) verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben.

§ 17 Nr. 1 S. 1: Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter in bezugsfertigem Zustand ... dem Vermieter zu übergeben.

Dieses Mietverhältnis endete im Einverständnis der Parteien am 31. August 1981. Die Beklagten hatten während des Laufes des Mietvertrages keine Schönheitsreparaturen durchführen lassen. Auch bei Beendigung des Mietverhältnisses forderte der Kläger sie hierzu nicht unter Fristsetzung i.S.d. § 326 BGB auf. Nach dem Ende des Mietverhältnisses ließ der Kläger das Haus weitgehend umbauen. Die von ihm für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen wären hierdurch zerstört worden. Die nach einem vom Kläger vorgelegten Privatgutachten erforderlichen Schönheitsreparaturen hätten nach einem ebenfalls eingereichten Kostenvoranschlag 16.938,30 DM gekostet. Nach Durchführung der Umbauarbeiten ist der Kläger selbst in das Haus eingezogen.

Mit der Klage hat der Kläger einen Betrag von 10.000 DM geltend gemacht und die Auffassung vertreten, ihm stehe auch ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ein vertraglicher Geldanspruch zu.

Dem sind die Beklagten mit Rechtsausführungen entgegengetreten.

Das Amtsgericht hat die Klage durch Urteil vom 18. Mai 1982 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer vertraglichen Hauptpflicht stehe dem Kläger zum einen deshalb nicht zu, weil dem Erfüllungsanspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen mit Rücksicht auf deren Sinnlosigkeit § 242 BGB entgegenstehe. Zum anderen lägen auch die Voraussetzungen des § 326 BGB nicht vor.

Den Geldbetrag könne der Kläger auch nicht als Erfüllungsanspruch aufgrund des Mietverhältnisses geltend machen. Zwar sei eine Vertragslücke vorhanden, jedoch könne diese nicht dahin ausgefüllt werden, daß die Vertragsschließenden bei Kenntnis der später geplanten und durchgeführten Umbaumaßnahmen dem Vermieter anstelle des Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen eine Geldforderung gewährt hätten. Da es sich um einen Formularvertrag handele, sei bei der ergänzenden Vertragsauslegung nicht auf den Einzelfall, sondern darauf abzustellen, welches die Interessen der normalerweise an einem derartigen Vertrag beteiligten Kreise seien und wie diese allgemein einer angemessenen Lösung zugeführt werden könnten. Dabei sei zu berücksichtigen, daß der Wohnraummieter sich bei Vertragsschluß nicht darüber im klaren sei, welchen Umfang die von ihm zusätzlich übernommene Gegenleistung der Durchführung der Schönheitsreparaturen habe. Dies beruhe darauf, daß derartige Reparaturen meistens in Eigenarbeit erledigt würden. Der vom Vermieter mit der Überbürdnung der Dekorationspflicht auf den Mieter verfolgte Zweck - die lückenlose Sicherung der Rendite durch Anschlußvermietung und Befreiung von einer etwaigen Verpflichtung, des Mietobjekt dem Nachmieter in ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben, - sei durch den Umbau zu eigenen Wohnzwecken entfallen. Dieser habe allein auf der freien Willensentscheidung des Vermieters beruht. Als beidersetiger mutmaßlicher Parteiwille könne daher im Wege ergänzender Vertragsauslegung festgestellt werden, daß die Dekorationspflicht des Mieters ersatzlos entfalle, wenn die Schönheitsreparaturen wegen später durchzuführender Umbaumaßnahmen ohnehin sinnlos würden.

Der Kläger greift das Urteil mit der frist- und formgerecht eingelegten und begründeten Berufung an. Das Berufungsgericht möchte dem Amtsgericht im Ergebnis beitreten, sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung BGHZ 77, 301 ff. gehindert. Dort hat der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, daß der Vermieter bzw. Verpächter bei Beendigung eines Miet- bzw. Pachtverhältnisses gegen den Mieter bzw. Pächter einen Geldanspruch habe, wenn der Mieter bzw. Pächter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Vertrag übernommen, diese während der Vertragsdauer aber nicht habe ausführen lassen. Ein derartiger Anspruch besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofes auch dann, wenn durchgeführte Schönheitsreparaturen durch den anschließenden Umbau zerstört worden wären. Eine ergänzende Vertragsauslegung ergebe nämlich, daß es dem mutmaßlichen Willen der Vertragsteile entspreche, dem Vermieter bzw. Verpächter für den Fall des Umbaues anstelle eines fälligen Erfüllungsanspruches eine Geldforderung zuzugestehen.

Das Landgericht vertritt die Auffassung, daß es bei der ergänzenden Vertragsauslegung einen Unterschied mache, ob ein Pacht- oder ein Mietvertrag über Wohnraum vorliege. Ein Pachtverhältnis regele im Normalfall die gesamte oder jedenfalls einen wesentlichen Teil der wirtschaftlichen Existenz des Pächters. Der Vertrag werde daher ü...