Schadensersatz bei Pflichtverletzungen aus dem Mietvertrag / 2 Durchführung von Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Klausel

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses aus, obwohl die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist, hat er einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter, wenn der Vermieter schuldhaft eine unwirksame Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet hat. Dies dürfte bei älteren Verträgen aufgrund der späteren Verschärfung der Rechtsprechung i. d. R. nicht der Fall sein. Allerdings hat der Mieter in solchen Fällen einen Anspruch auf Wertersatz aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters.

Hinweis

Höhe des Schadensersatzes

Führt der Mieter die Arbeiten selbst oder mit Verwandten oder Bekannten aus, bemisst sich der Wert nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.^[1]

Kurze Verjährung

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, hat der Mieter einen Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter. Der Bereicherungsanspruch des Mieters in Fällen der ohne Rechtsgrund ausgeführten Schönheitsreparaturen bzw. Zahlungen hierauf unterliegt der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB von 6 Monaten.^[2]

Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.^[3]

Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Ab dem Urteil des BGH v. 23.6.2004^[4] bestand hinsichtlich der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit einem starren Fristenplan keine unsichere und zweifelhafte Rechtslage mehr. Auf die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters von der Klärung der Rechtslage kommt es hierbei nicht an.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 27.5.2009, VIII ZR 302/07, WuM 2009 S. 395.

[2] BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 12/12, NZM 2012 S. 557.

[3] BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10, NZM 2011 S. 452.

[4] BGH, Urteil v. 23.6.2004, VIII ZR 361/03, NZM 2004 S. 653.

[5] BGH, Hinweisbeschluss v. 31.1.2012, VIII ZR 141/11, NZM 2012 S. 380.