Schadensersatzansprüche können sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zustehen. Schadensersatzansprüche des Mieters sehen die mietrechtlichen Vorschriften des BGB in § 536a BGB vor. Ansprüche des Mieters können sich auch aus der Verletzung allgemeiner schuldrechtlicher Vorschriften ergeben, z. B. aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Ein Ausschluss der Haftung in einem Formularvertrag für leicht fahrlässig verschuldete Mängel der Mietsache ist unwirksam.[1] Dies kann auch der Fall sein bei schuldhafter Verschlechterung der Mietsache oder Verletzung der Obhutspflicht.
Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen. Ausreichend ist es, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann abstellen zu lassen. Der Vermieter darf darauf vertrauen, dass der Mieter seiner Verpflichtung nachkommt, Mängel zu melden.[2]
Für einen bei Vertragsschluss bereits vorhandenen Mangel haftet der Vermieter auch ohne Verschulden. Diese Garantiehaftung kann der Vermieter auch durch Formularvertrag wirksam abbedingen.[3] Steht diese Klausel allerdings in einem systematischen Zusammenhang, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im vorliegenden Fall unter der Überschrift "Aufrechnung, Zurückbehaltung"), ist der Haftungsausschluss unwirksam.[4] War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor. In diesem Fall haftet der Vermieter auch ohne Verschulden für einen erst Jahre später eintretenden Personenschaden.[5]
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